Придобиване на право на строеж от ФЛ срещу обезщетения

Съгласно чл. 130 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка, като размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.
 
В конкретния случай това означава, че данъчната основа на доставката по учредяването на правото на строеж ще бъде пазарната цена на правото, тъй като то няма цена на придобиване. Данъчната основа на доставката по предоставянето на обезщетението ще бъде равна на данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока (ако обезщетението се третира като стока – недвижим имот) или на направените преки разходи за извършване на строителната услуга, ако обезщетението се третира като услуга в случаите, когато физическите лица запазват за себе си идеалните части от правото на строеж, които съответстват на обектите, които ще получат като обезщетение. Правилно сте се ориентирали, че фактурата за получен аванс при учредяването на правото на строеж е равна на пазарната цена на правото, но окончателната фактура за предоставеното обезщетение най-вероятно няма да бъде със стойност равна на фактурата за авансовото плащане. Правилно сте се ориентирали, че ако авансовата фактура е на стойност равна или по-голяма от 50 000 лв. съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС за Вас възниква задължение за регистрация по ЗДДС, като заявлението следва да се подаде в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът, т.е. от датата на изповядването на сделката за правото на строеж. За пълнота на изложението можем да добавим, че съгласно разпоредбата на чл. 113, ал. 3, т. 1 от ЗДДС фактура може да не се издава, когато получателят е данъчно незадължено физическо лице. Докато доставчикът не е регистриран по ЗДДС авансът се документира само с първичен счетоводен документ, което обаче не отменя задълженията за регистрация по чл. 96 от ЗДДС. Когато доставчикът е регистриран по ЗДДС, доставките се включват в отчета за продажбите по чл. 119 от ЗДДС.
 
За целите на ЗДДФЛ правилно сте се ориентирали, че строителният предприемач, който придобива право на строеж срещу обезщетение, се явява платец на доход от прехвърляне на права или имущество. За този доход платецът не удържа данък и не подава декларация по чл. 55 от закона, но следва го да посочи в справката по чл. 73 от ЗДДФЛ за данъчната година на неговото придобиване. Съгласно чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, т.е. размерът на дохода е пазарната цена на обезщетението.
 
Относно датата на придобиване на непаричния доход за учредено право на строеж под формата на обезщетение дълго време НАП застъпваше становището, че това следва да е датата на въвеждане в експлоатация на сградата, за изграждането на която е учредено ограниченото вещно право. В последните години (изх. № 94-00-7/14.01.2016 г., ОУИ Пловдив) приходната агенция счита, че датата на придобиване на такива имоти е датата, на която сградата е завършена на етап „груб строеж". Съгласно това разбиране датата на придобиване на непаричния доход от обезщетение за отстъпено право на строеж следва да е датата на констативния протокол по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията за установяване на етап „груб строеж", издаден от съответната общинска или районна администрация. Към тази дата следва да се определи пазарна цена на обезщетението и за тази данъчна година следва да се декларира и обложи непаричният доход, когато той е облагаем.
 
Дали физическите лица следва да подадат годишна данъчна декларация и да обложат получения доход зависи от това дали доходът е облагаем и ако е, дали се формира положителна разлика между продажната цена и цената на придобиване, съгласно разпоредбите на чл. 33 от закона.

 

С уважение:

Нормативна рамка

ЗДДФЛ

ЗДДС