Учредяване на право на строеж на поземлен имот, разделен на 2 УПИ

На първо място бихме желали да направим някои уточнения, които не са посочени изрично във въпроса. За счетоводното отчитане е от съществено значение в какъв обем се преотстъпва право на строеж. Обичайна практика е, когато се учредява право на строеж в замяна на обекти в новопостроената сграда, собственикът на земята да преотстъпва на строителя право на строеж само за обектите, които не са предмет на замяната и в този случай насрещната престация за собственика на земята е строителна услуга, тъй като конкретно за тези строителни обекти правото на строеж, като елемент от съставното право на собственост върху земята, принадлежи на отчуждителя.
 
По тази причина при формиране на отчетната стойност на готовите строителни обекти, които собственикът на земята получава в замяна, следва да се включи стойността на идеалните части на земята, съответстващи на всеки отделен обект, а не само правото на строеж за тях. Останалата част от земята, съответстваща на идеалните части на останалите обекти в сградата, продължава да бъде собственост на отчуждителя на правото на строеж, но пазарната ѝ цена вече е значително по-ниска, поради преотстъпеното право на строеж.
 
При учредяване на правото на строеж в замяна на готови обекти в новопостроената сграда, към момента на учредяване на правото собственикът на земята отчита приход от продажба на дълготрайни активи и съответно предоставен аванс за извършване на строителна услуга. При предаване на готовите строителни обекти от строителя на собственика на земята те се заприхождават съобразно предвиденото им предназначение – като дълготраен актив, ако ще се ползват в дейността на предприятието; като стоки, ако са предназначени за продажба или като инвестиционни имоти по реда на СС 40.
 
За целите на ЗДДС сделката представлява бартер и на основание чл. 130 от закона се приема, че са налице две отделни насрещни доставки, в случая на продажба на право на строеж и извършване на строителна услуга. Доставката с по-ранна дата, в случая преотстъпването на право на строеж, се счита за авансово плащане по втората доставка на строителна услуга. Това означава, че при прехвърляне правото на строеж собственикът на земята издава фактура за доставка на услуга – преотстъпване право на строеж, а строителят издава фактура за получен аванс за строителна услуга за същата стойност. На основание чл. 45, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДС преотстъпването на право на строеж е освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж, като на основание ал. 7 от същия член доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема.
 
При бартерните сделки основен проблем е остойностяването на сделката както за счетоводни, така и за данъчни цели. За целите на ЗДДС и на основание чл. 26, ал. 7 от закона данъчната основа на всяка от доставките се измерва с данъчната основа при придобиването или със себестойността на предоставяната стока, съответно с преките разходи за извършването на предоставяната услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред тя е равна на пазарната цена. Правото на строеж, преди да бъде предмет на сделка като самостоятелно право, не би могло да има самостоятелна цена на придобиване или себестойност. Неговата стойност се съдържа в цената на земята така, както самото право не съществува самостоятелно, а само като елемент от съставното право на собственост върху земята. Самостоятелно то започва да съществува едва от момента, в който се учреди и съответно остойностяването му би следвало да се извърши по пазарна цена.
 
По подобен начин се извършва и оценяването на придобитото при бартер за счетоводни цели – строителното предприятие измерва полученото право на строеж със стойността на строителната услуга, която предоставя в замяна, а собственикът на земята остойностява придобитите в замяна строителни обекти със стойността на преотстъпеното право на строеж. Следва да обърнем внимание, че двете суми не е задължително да са равни, дори в повечето случаи това не е така. Съответно при предаване на готовите строителни обекти строителят издава фактура за доставка със стойност, която е равна на преките разходи за извършване на строителната услуга и съответно приспада стойността на фактурирания аванс при преотстъпване правото на строеж. При собственика на земята тази фактура се отчита само за данъчни цели и не влияе върху отчетната стойност на получените строителни обекти, тъй като за целта се използва стойността на преотстъпеното право, която вече е известна.

С уважение:

Счетоводно отчитане на закупени земя и сграда и разходи за архитектурни планове за строителство