Фактуриране при нотариално прехвърляне на жилища

Предприятията, съставящи своите финансови отчети на база НСС, следва да представят своите приходи от продажба на продукция (в случая апартаменти) в отчета за приходите и разходите, съгласно приложимия за целта СС 18 – Приходи и принципа на начисляването, регламентиран в чл. 26, ал. 1, т. 4 от Закона за счетоводството. Това означава, че входящите парични потоци не оказват влияние на момента и оценката на отчитане на прихода от продажбата на строителната продукция, а водещо е кога предприятието покрива критериите за признаване на приходи от продажба на продукция и стоки. Всички авансово преведени до този момент суми, следва да се признаят като пасив – задължение на предприятието продавач спрямо неговите клиенти. Ето защо в крайна сметка текущите и авансовите плащания от клиентите не са приход, ако не са налице критериите за признаване на прихода съгласно принципните постановки на СС 18.

Съгласно изискванията на точка 6.1 от СС 18, приходите от продажба на продукция и стоки се признава, когато кумулативно са изпълнени следните 5 условия:
а) продавачът е прехвърлил на купувача значителни рискове и изгоди, свързани със собствеността на продукцията и стоките;
б) продавачът не запазва участие в управлението или ефективен контрол върху продаваните продукция и стоки;
в) сумата на прихода може да бъде надеждно изчислена;
г) продавачът има икономическа изгода, свързана със сделката по продажбата;
д) направените разходи или тези, които ще бъдат направени във връзка със сделката, могат надеждно да бъдат изчислени.

В случаите, когато от юридическа гледна точка продавачът прехвърля правото на собственост върху недвижимият имот на един по-ранен етап на строителството – Акт 14, но в същото време продавачът има задължението да предаде фактически определеното и идентифицирано в нотариалния акт жилище, когато същото бъде готово за обитаване – Акт 16, имаме налице такава фактическа обстановка, при която предприятието продавач незабавно прехвърля на купувача собствеността върху недвижимия имот в настоящото му състояние на завършеност на груб строеж (Акт – 14), като всяко допълнително строителство до достигане на окончателно завършване на жилището (Акт – 16) става собственост на купувача в процеса на изграждане. Това най-вероятно води до такава икономическата същност на стопанската операция, различна от правната и форма, при която предприятието прехвърля на купувача контрола и значителните рискове и изгоди от собствеността върху незавършеното строителство в настоящото му състояние в процеса на неговото изграждане.

В СС 18 – Приходи не е разработен достатъчно ясно моделът на признаване на приходите от продажба на продукция и стоки, когато рисковете и изгодите, свързани със собствеността върху стоките и продукцията (в случая жилищните имоти) се прехвърлят поетапно в процеса на тяхното изграждане[1], но подобен подход е развит в МСФО. Ето защо, позовавайки се на точка 3.2, буква „б“ от СС 1 – Представяне на финансови отчети, предприятието може да постигне честно и вярно представяне, когато за нерешени въпроси в НСС, възприеме такава счетоводна политика, която е в съответствие с МСФО.

В конкретния случай приложение ще намерят принципните положения, залегнали в параграфи 35 – 37 на МСФО 15 – Приходи, отчитащи задълженията за изпълнение, удовлетворени с течение на времето. Съгласно цитираните норми, предприятието ще трябва да признае прихода от продажбата на продукция с течение на времето, тъй като прехвърля контрола върху стоката (или услугата) в течение на времето, ако е спазен поне един, от следните три критерия:
1) клиентът едновременно получава и потребява ползите, получени от дейността на предприятието в хода на изпълнение на тези дейности
2) в резултат от дейността на предприятието се създава или подобрява актив (например незавършено производство), който клиентът контролира в хода на създаването или подобряването на актива; или
3) в резултат от дейността на предприятието не се създава актив с алтернативна употреба за предприятието и предприятието разполага с обвързващо право да получи плащане за извършената към съответната дата дейност.

Продавачът има задължението да изгради жилищния имот от етапа на груб строеж (Акт – 14) до етап на окончателното му завършване (Акт – 16), като купувачът ще получи контрола и икономическите ползи от всички тези подобрения на закупения имот поетапно, в хода на изпълнение на СМР дейности от страна на предприятието продавач, попадаме в конкретна фактическа обстановка, при която са налице хипотезите, предвидени в параграф 35 на МСФО 15, поради което предприятието продавач следва да признава прихода от продажбата на продукцията (жилищните имоти) на базата на етапа на завършеност, като използва метода на процента на завършеност, вземайки предвид етапа на завършеност на цялата сграда и споразуменията, сключени с отделните купувачи.

Тоест към момента на сключване на сделката – продажба на апартамента на акт 14, трябва да се признае като приход от продажба на продукция само онази част от договорената обща цена – която съответства на изпълнение на строителството до Акт 14. Тя по никакъв начин не е обвързана с платените до момента авансови плащания, нито пък трябва да е еквивалентна на цялата стойност на сделката, посочена в нотариалния акт.

Тъй като купувача ще получава контрол върху доизградената част от акт 14 до Акт 16 с течение на времето, то тогава останалата част от продажната цена, съответстваща на строителните дейности от акт 14 до Акт 16, трябва да се признае като приход от продажба на стоки, когато етапът на завършеност – Акт 16 е налице.

Затова в счетоводната си политика за признаване на приходи от продажба на жилища на етап груб строеж, със съответното задължение същите да се предадат на купувачита при получаване на акт – 16, предприятието следва да си определите каква част от общата продажна цена съответства на етапа на завършеност на сградата на Акт 14, за да може тази част да се признае на приход към датата на сключване на нотариалният акт, а останалата част от договорената продажна цена да се признае във времето, когато продавачът изпълни задължението си да предаде сградата на Акт 16, респективно, когато купувачът получава контрол върху изграждащата се сграда от Акт 14 на акт 16.

С уважение:

Христо Досев, д.е.с.

 

Още за СС 18:

Нормативна рамка

ЗСч

СС 18

МСФО