Разрушаване на сграда върху имот, който ще се ползва за паркинг

Съставянето на ГФО на предприятията, възприели НСС като своя счетоводна база, е подчинено на принципите, регламентирани в чл. 26 от Закона за счетоводството. Съгласно изискванията на чл. 26, ал. 1, т. 8 от счетоводният закон, при съставянето на своите финансови отчети, предприятията следва да се съобразяват с принципа на предимство на съдържанието пред формата, което означава, че сделките и събитията се отразяват счетоводно в съответствие с тяхното съдържание, същност и икономическа реалност, а не формално според правната им форма. Тоест при закупуване на земя и сграда, от правна гледна точка дружеството придобива два недвижими имота, което автоматично не означава, че са счетоводни цели предприятието признава два ДМА. В този смисъл нашият отговор следва да бъде разделен на две части – относно счетоводното и относно данъчното третиране на покупката.

Счетоводно третиране

Признаването на ДМА е регламентирано в СС 16 – Дълготрайни материални активи. За да се признае даден ДМА, следва кумулативно да са налице изискванията, регламентирани в точка 3.1 от СС 16, а именно:
А) актива да отговаря на определението за ДМА;
Б) стойността на актива да може надеждно да се изчисли;
В) от използването на актива предприятието да очаква да получи икономически изгоди.

Закупувайки земя и сграда върху нея, предприятието ще очаква да получи икономически изгоди само от компонента – земя, тъй като постройката ще бъде разрушена и върху терена предприятието възнамерява да изгради паркинг (подобрение върху земята). Видно от запитването, от покупката на сградата дружеството не очаква да получи бъдеща изгода, като дори тя се явява пречка в инвестиционните намерения на дружеството за построяване на паркинг. Съобразявайки се със счетоводния принцип на предимство на икономическото съдържание пред правната форма, независимо че от юридическа гледна точка предприятието закупува земя и сгради, то от счетоводна гледна точка предприятието закупува само един ДМА, от който очаква бъдещи икономически изгоди, а именно земята. Ето защо всички разходи свързани със закупуването на недвижимите имоти – земя и сгради, следва да формират цената на придобиване на ДМА – земя, който единствен се признава като актив съгласно приложимото счетоводно законодателство. В случай че при събарянето на сградата се генерират допълнителни разходи, то същите следва да се капитализират към стойността на земята, тъй като същите представляват преки разходи, свързани с първоначалните разходи за придобиване на актива земя - разходи за подготовка на терена за привеждане в работното му състояние в съответствие с предназначението му.

От началото на инвестиционният проект за изграждане на паркинга, дружеството следва да капитализира всички разходи по неговото изграждане и тези разходи да формират цената на придобиване на ДМА – подобрение върху земя, изразяващо се в изграден паркинг. Тоест в разходите за изграждане на паркинга не трябва да се включват дейности по разрушаване на сградата, тъй като както посочихме по-горе, последните представляват част от първоначалните преки разходи по закупуване на ДМА – земя. От първата копка на започване на строителството на паркинга, ще трябва да натрупвате разходите по строителството и изграждането на амортизируемият ДМА – паркинг.

Данъчно третиране

От гледна дозичка на търговското право, дружеството закупува 2 недвижими имота, поради в изпълнение на изискванията на ЗМДТ, предприятието следва да подаде декларация, в която да посочи първоначалната стойност на закупените 2 имота – земя и сграда. След като цената на покупката в размер на 50 000 лева е определена общо, за деклариране поотделно отчетната стойност на двата недвижими имота, дружеството следва да възприеме разумна база, за да разпредели справедлива сумата от 50 000 лева върху двата компонента – земя и сграда. Имайки предвид, че при покупката е пределно ясно данъчната оценка на двата компонента – земя и сграда, можем да препоръчаме на предприятието да разпредели общата покупна цена въз основа на съотношението на данъчните оценки на двата компонента. Например ако данъчната оценка на земята е 20 000 лева, а данъчната оценка на сградата е 5 000 лева, то тогава съотношението на двата компонента може да се изчисли по следния начин:
1. Земя = 20 000/ (20 000 + 5 000) = 0,80;
2. Сграда = 5 000/ (20 000 + 5 000) = 0,20.

Въз основа на определеното съотношение, предприятието може да декларира по ЗМДТ отчетната стойност на двата компонента както следва:
1. Земя = 0,8 х 50 000 лева = 40 000 лева; и
2. Сграда = 0,2 х 50 000 лева = 10 000 лева.
 

С уважение:
 

Христо Досев, д.е.с.
 

Нормативна рамка

ЗСч

СС 16