Изграждане на фотоволтаична ел. централа - право на строеж и на данъчен кредит

Въпросът, свързан с прехвърляне правото на строеж, не е нито счетоводен, нито данъчен, а има чисто търговскo-правен аспект. В този смисъл следва предварително да заявим, че ние нямаме необходимото правно образование и компетентни знания, за да тълкуваме така поставения въпрос, поради което нашият съвет към Вас е да се насочите към съответния правен съветник, който може да внесе яснота по така изложената проблематика.

Според нашето разбиране, доколкото можем да четем Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за собствеността (ЗС), суперфицията - както е известно правото на строеж с това си наименование още от римското право, е самостоятелно ограничено вещно право, съгласно което носителят му има право да построи определена сграда в чужд недвижим имот, като след извършване на строежа, правото на строеж включва в себе си правото на собственост върху сградата и правото да се държи тя в чуждия имот, както и да се ползва земята, доколкото това е необходимо за ползването на сградата – достъпът до нея, прокарването на водопроводна, електрическа и др. инсталации, за свързването на сградата с улични мрежи и др. подобни. Независимо от факта, че учредителят на правото на строеж остава собственик на земята, той не става собственик на построеното, тъй като собственикът на построеното е лицето, на което е учредено правото на строеж. В смисъл че ЕООД построи сграда върху чужда земя, върху която няма учредено право на строеж, то тогава след като се построи сградата, тя ще стане собственост на лицата, притежаващи правото на строеж – в случая физическите лица – собственици на УПИ. От гледна точка на ЗДДС можем да кажем, че след като на ЕООД не е прехвърлено правото на строеж и построената от ЕООД сграда от правна гледна точка остава собственост на физическите лица – собственици на УПИ, то не смятаме, че предприятието ще има право да ползва данъчен кредит при изграждането на чужд недвижим имот, за който не е споменато дали ще се ползва от ЕООД по силата на друг договор за наем (във въпроса се коментира, че е налице единствено договор за наем на земята – УПИ).
 
Относно правото на данъчен кредит по реда на ЗДДС, извън разглежданата по-горе хипотеза можем принципно да изразим мнение, че съгласно чл. 74, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, което е регистрирано по чл. 96, чл. 97, чл. 100, ал. 1, чл. 102, чл. 132 или чл. 132а от ЗДДС, има право на приспадане на данъчен кредит за закупените или придобитите по друг начин или внесените активи по смисъла на Закона за счетоводството преди датата си на регистрация, които са налични към датата на регистрацията. Тоест ако строящата се сграда е придобита от ЕООД по силата на ЗУТ и ЗС, същата би представлявала актив на дружеството от гледна точка на счетоводното законодателство (разходи за придобиване на ДМА), поради което дружеството би имало право на извършените и капитализирани в стойността на ДМА получените СМР дейности, стига строителния обект да е наличен към датата на регистрация на предприятието и да са спазени изискванията на чл. 74, ал. 2 от ЗДДС, а именно:
- налице са изискванията на чл. 69 и 71 от ЗДДС. Тоест активът ще се използва за предоставяне на облагаеми доставки от страна на предприятието и съответно предприятието притежава данъчен документ, съставен в съответствие с изискванията на чл. 114 и чл. 115 от ЗДДС, в който данъкът е посочен на отделен ред - по отношение на доставки на стоки или услуги, по които лицето е получател;
- доставчикът е регистрирано по закона лице към датата на издаване на данъчния документ и доставката е била облагаема към тази дата;
- недвижимите имоти са придобити от лицето до 20 години, преди датата на регистрация по този закон.

Правото на приспадане на данъчен кредит по чл. 74 възниква на датата на регистрация по този закон и се упражнява през данъчния период, през който е възникнало, или в един от следващите дванадесет данъчни периода, като съответните документи по чл. 71 се отразяват в дневника за покупките със съответстващите на наличните активи или получените услуги данъчна основа и данък.

С уважение:

Христо Досев, д.е.с.

 

Още за право на строеж:

Нормативна рамка

ЗУТ

Закон за собствеността

ЗДДС