Фактуриране на задатък във връзка с покупко-продажба на недвижим имот

Забележка: Отговорът е изготвен съвместно с Мартин Наков, финалист от конкурса „Млад одитор“ 2022 г.

По първи въпрос: Издава ли се фактура на купувача за получения задатък ако каква с ДДС или без? Облагаема ли е сделката?

При доставките, извършени от Агенцията Ви за недвижими имоти, участват три страни: продавач на имота, купувач на имота и посредник. Т.е.е. Агенцията за недвижими имоти, която свързва продавача  с купувача.

Плащането, което купувачът прави, за да си запази възможността да закупи имота е известна като задатъкът или още и като капаро и е уредено в чл. 93 от ЗЗД. В този текст е посочено, че ролята на задатъка е да служи като доказателство, че е има сключен договор между купувача и продавача при участието на посредника – Агенцията за недвижими имоти  и има за цел да обезпечава неговото изпълнение.

Задатъкът най-често е парична сума или друга имуществена ценност, която купувачът дава на продавача или на посредника предварително преди окончателното сключване на договора за покупко-продажба.

Предварителните плащания (задатък и др.), извършени във връзка с бъдещи доставки, имат различни облигационноправни функции. Те имат потвърдителна, гаранционна и обезщетително-наказателна функция. За определяне данъчното третиране на тези предварителни плащания е необходимо първо да се установи дали е налице конкретна доставка по смисъла на чл. 8 и чл. 9 от ЗДДС, т.е. дали има насрещна престация, за която задатъкът се явява предварителното плащане. Само при наличието на ясно идентифицирана доставка, по която извършеното предварително плащане представлява насрещна престация, може да се приеме, че е налице авансово плащане по облагаема доставка.

От данъчна гледна точка задатъкът се приема като  частично авансово плащане по доставка, свързана с недвижим имот, и може да обуслови изискуемост на ДДС, в случай че доставката, по повод на която е извършено плащането, е облагаема.

За предварителното плащане по доставка на недвижим имот, следва да се приема, че е налице авансово плащане, във всички случаи когато паричната сума е предоставена на Агенцията за недвижими имоти по начин, при който можете да се разпореждате с нея. Когато плащането на задатъка или друго предварително плащане се извършва по начин, при който доставчикът не може да се разпорежда с преведената сума преди изпълнението на предвидени по договора условия, които обичайно са свързани с неговото изпълнение, т.е средствата са постъпили по сметка под условие се приема, че не е налице авансово плащане.

Съгласно чл. 113, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това, освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117. Съгласно чл. 113, ал. 4 от ЗДДС фактурата се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а в случаите на авансово плащане - не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.

На основание чл. 124, ал. 2 от ЗДДС, издадените от Агенцията за недвижими имоти фактури за получени авансови плащания следва да бъдат отразени в дневника за продажбите за данъчния период, през който са издадени.

Дали сделката е облагаема ще зависи от това дали отговаря на условията на чл. 45 от ЗДДС, „доставка, свързана със земя и сгради“.
 
В  данъчно-правен аспект задатъкът представлява частично авансово плащане. В тази връзка, на основание чл. 25, ал. 6 от ЗДДС данъкът за облагаемите доставки става изискуeм и възниква задължение за получателя на задатъка да начисли ДДС. т.е. след като Агенцията получи плащането на задатъка.

Отговор на въпроса "В кой момент се издава фактурата за комисионната към продавача като имайте предвид, че парите са получени от купувача като задатък?":

Данъчната основа при посредническата услуга, която Агенцията Ви извършва  е единствено комисионната на посредника. При тези услуги се счита, че са налице две доставки:
1/ Основна доставка, страни по която са посредникът и крайният получател на доставката, т.е. купувачът; и
2/ Доставка между посредника и продавача, по която посредникът получава комисионна.

При основната сделка се прилагат стандартните правила на ЗДДС. Фактура се издава от посредника на купувача. Втората сделка може да се характеризира като отчетна. При нея посредникът предава на продавача резултата от сделката при удържане на комисионната си. Особеното тук е, че датата на данъчното събитие по втората сделка е не по-късно от тази по първата.

Данъчната ставка, мястото на доставка и моментът на данъчното събитие при двете сделки се определят по правилата на ЗДДС.

Отговор на въпроса: За частта на плащането на остатъка от задатъка кой издава документ какво се издава от агенцията за частта, която преминава по сделката?

По отношение на Агенцията, която е посредник, извършеното към нея плащане следва да се третира като авансово плащане, получено от Агенцията за извършена от нея облагаема доставка – посредническа услуга с получател – продавачът на недвижимия имот. Това плащане, независимо, че в договора между лицата е посочено, че има гаранционен характер, следва да се счита за авансово плащане. Когато полученото плащане надвиши 50 хиляди лева, поражда за посредника задължение за регистрация по ЗДДС, на основание чл. 96, ал. 4 от ЗДДС, в случай че същия не е бил регистрирано по ЗДДС лице към момента на получаване на сумата и към датата на данъчното събитие следва да се приложи разпоредбата на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС.

В случай че Агенцията  е имала качество на регистрирано по ЗДДС при извършване на плащането, за нея възниква изискуемост на данъка на датата на получаване на плащането, на основание чл. 25, ал. 6 от ЗДДС.

При описаната от Вас фактическа обстановка следва да издавате две фискални касови бележки, при получаване на плащанията в брой: първата от които е за авансовото плащане на платеният задатък, а втората - за доплащането до окончателната цена на цената на имота. Относно приложението на разпоредбите на ЗДДС, свързани с авансови плащания, следва да се прилага чл. 113, ал. 1 от ЗДДС, съгласно която всяко данъчно задължено лице – доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117. Съгласно разпоредбата на чл. 113, ал. 4 от ЗДДС фактурата се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а в случаите на авансово плащане – не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.

В ал. 3, т. 1 на чл. 113 от ЗДДС е посочено, че фактура може да не се издава за доставки, по които получателят е данъчно незадължено физическо лице.

Предвид ал. 6 на чл. 113 от ЗДДС, когато издаването на фактура не е задължително, тя се издава по желание на доставчика или на получателя, като всяка страна е длъжна да окаже необходимото съдействие на другата страна за издаването й.

За доставките, за които издаването на фактура или протокол не е задължително, доставчикът – регистрирано по ЗДДС лице, съставя отчет за извършените продажби, който съдържа обобщена информация за тези доставки за съответния данъчен период, като съдържанието на обобщената информация се определя с ППЗДДС
 
Отговор на въпроса: Какви ще бъдат счетоводните записвания в случая?

Сумата от задатъка се получава от продавача, а комисионната по договор е за сметка на купувача.

Счетоводните статии, които трябва да състави Агенцията, са следните:
 
1. Получаване на задатъка от купувача и начисляване на ДДС, съгласно платежно нареждане и фактура:
Дт с/ка Разплащателна сметка в левове
            Кт с/ка Други кредитори – комисионна + остатък
            ан. с/ка Купувач на имот
            Кт с/ка Начислен ДДС за продажбите
 
2. Начисляване на комисионна съгласно Договор за покупко-продажба:
Дт с/ка Други кредитори – комисионна
ан. с/ка Продавач на имот
            Кт с/ка Други приходи от дейността
            ан. с/ка Приходи от комисионни
 
3. Изплащане на остатъка от задатъка на продавача, съгласно платежно нареждане:
Дт с/ка Други кредитори – остатък
ан. с/ка Продавач на имот
            Кт с/ка Разплащателна сметка в левове