Възникване на данъчно събитие при продажба на недвижим имот

От гледна точка на счетоводното законодателство, приходите от продажби на продукция и стоки следва да се признават в съответствие с изискванията на СС 18 – Приходи и съгласно спазване на счетоводния принцип на начисляването, регламентиран в чл. 26, ал. 1, т. 4 от Закона за счетоводството. Според точка 6.1, буква а) от СС 18, приходът от продажбата на продукция и стоки следва да се признава в отчетният период, през който продавача прехвърля на купувача значителни рискове и изгоди, свързани със собствеността на активите. В този смисъл на датата на изповядване на договора за покупко-продажба пред нотариус, продавачът прехвърля на купувача значителните рискове и изгоди, свързани със собствеността върху апартаментите, поради което това е момента, в който предприятието следва да признае прихода от продажбата и резултата от нея – печалба или загуба, като входящите парични потоци нямат отношение към признаването на прихода от продажби, тъй като приходите се признават съгласно принципа на начисляването.

От своя страна ЗДДС има други постановки, свързани с възникване са данъчно събитие и респективно за изискуемост на данъка. Според чл. 25, ал. 2 от ЗДДС, данъчното събитие възниква на датата, на която е прехвърлено правото на собственост върху стоката или друго вещно право, както и всяко друго право на разпореждане със стоката като собственик. В случая тази дата съвпада с датата на прехвърляне правото на собственост на апартаментите, посредством нотариално заверения договор за покупко-продажба. Според чл. 25, ал. 6, т. 1 от ЗДДС, на датата на възникване на данъчното събитие, данъкът става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли. В същото време според чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, когато преди да е възникнало данъчно събитие се извърши авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането за размера на плащането (с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка), като се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане. Четейки нормативните текстове на чл. 25, ал. 2, ал. 6 и ал. 7 от ЗДДС в своята цялост и взаимосвързаност можем да заключим следното:
1. Направеното 10% авансово плащане предхожда момента на прехвърляне правото на собственост върху апартамента, оформено с нотариално завереният договор за покупко-продажба, поради което на датата на извършване на авансовото плащане, която предхожда датата на данъчното събитие, на основание чл. 25, ал. 7 от ЗДДС данъкът става изискуем и доставчика следва да го начисли.
2. За второто (окончателното) плащане не става достатъчно ясно дали е изискуемо преди датата на прехвърляне правото на собственост върху недвижимият имот, или е изискуемо след датата на прехвърляне правото на собственост върху апартаментите (датата на възникване на данъчното събитие по реда на чл. 25, ал. 6, т. 1 от ЗДДС). Ако датата на окончателното плащане предхожда датата на прехвърляне правото на собственост върху имота, по подобие на точка 1 по-горе, данъкът става изискуем при получаване на плащането. Ако окончателното плащане е направено след датата на прехвърляне правото на собственост върху апартаментите (датата на нотариално завереният договор за покупко-продажбата), то тогава датата на прехвърляне правото на собственост представлява дата на възникване на данъчното събитие, поради което това е момента, в който доставчика следва да начисли дължимото ДДС на 90% от договорената продажна цена.
3. Датата на учредяване на законната ипотека върху недвижимият имот, датата на издаване на удостоверението за вещни тежести върху ипотекираният недвижим имот и датата на издаване на Акт 14, доколкото към тази дата все още не е прехвърлено правото на собственост върху недвижимият имот, нямат отношение към датата на възникване на данъчно събитие и датата на изискуемост на данъка по реда на чл. 25 от ЗДДС.