Данъчно събитие и начисляване на ДДС при закупуване на недвижим имот

За данъчното облагане и счетоводното третиране на сделката по покупко-продажба на имота, наред с отлагателното условие относно прехвърлянето на собствеността, от съществено значение е и моментът на фактическо предоставяне на имота за ползване от купувача. Във въпроса е посочено, че имотът се ползва под наем към момента на сключване на предварителния договор и в отговора ще изхождаме от предположението, че ползването няма да бъде прекратявано, т.е. имотът се ползва от купувача към момента на сключване на договора и в течение на 60-те месеца, в които се правят вноски по изплащането му. Другото съществено уточнение е относно целта на отложеното прехвърляне на собствеността. Най-често подобно отлагателно условие се договаря при разсрочено плащане, като основната му цел е да гарантира плащанията. В тези случаи обичайно купувачът понася всички рискове и изгоди от собствеността и фактически може да се разпорежда с вещта като собственик доста преди датата на формалното прехвърляне на самото право. Тъй като във въпроса не са посочени други изрични уговорки приемаме, че целта на отлагателното условие е единствено и само да гарантира плащанията.
 
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 2, т. 2 от ЗДДС за доставка на стока за целите на закона се смята и фактическото предоставяне на стока по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея под отлагателно условие или срок. На основание чл. 25, ал. 3, т. 1 от закона данъчното събитие на тези доставки възниква на датата на фактическото предоставяне на стоката. В конкретния случай с подписване на предварителния договор за покупко-продажба, в който е предвидено отлагателно условие относно прехвърляне правото на собственост, доставката попада в хипотезата на чл. 6, ал. 2, т. 2 от закона и данъчното събитие за продажбата на недвижимия имот настъпва на датата на фактическото предоставяне на имота от продавача на купувача. Тъй като, предвид наемните отношения, предхождащи договора за покупко-продажба, към момента на сключване на предварителния договор имотът вече е предоставен за ползване на купувача, считаме че данъчното събитие за доставката по продажбата му настъпва на датата, на която е налице отлагателното условие относно прехвърляне правото на собственост, а именно на датата на подписване на предварителния договор за покупко-продажба. В петдневен срок от датата на данъчното събитие следва да се издаде фактура за пълния размер на данъчната основа на доставката и ако доставката е облагаема съответно върху тази данъчна основа да се начисли ДДС. Последващото разсрочено плащане на имота не е в обхвата на ЗДДС.
 
За целите на счетоводното законодателство е необходимо да се изследват критериите за признаване на дълготраен материален актив съгласно СС 16. Критериите за признаване не предвиждат непременно да е налице формално право на собственост, достатъчно е предприятието да притежава контрол върху актива с цел да получава очакваните от него икономически изгоди и да има възможността да ограничи достъпа на други лица до тези икономически изгоди. Ако в резултат от подписване на предварителния договор за покупко-продажба предприятието притежава контрол над имота в описания смисъл, разпорежда се с актива като собственик и понася всички рискове и изгоди от собствеността, за счетоводни цели и съгласно принципа за предимство на съдържанието пред формата активът би следвало да се третира като собствен още преди формалното прехвърляне на правото на собственост. Съответно и разходите за данъци и такси по повод този имот, които обичайно се поемат от собственика, се отчитат като текущи.

С уважение: