Данъчен кредит за апартаменти, недекларирани с декларация 14

Това как са декларирани апартаментите по реда на чл. 14 от ЗМДТ служи единствено и само за целите на определане на зъдълженията по ЗМДТ.

Дали дружеството има право да ползва данъчен кредит за довършителните работи и за режийните разходи, свързани с тях за посочените във въпроса апартаменти, се определя единствено и само от разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) и по конкретно глава седма от ЗДДС.

Базисните условията за упражняване на правото на данъчен кредит са следните:

1. Дружеството трябва да бъде регистрирано за ДДС цели, за да може да ползва данъчен кредит. Регистрацията по ЗДДС е необходимо, но не е достатъчно условие. Също така не всяка ДДС регистрация дава право на данъчен кредит.

Специалните регистрации при получени вътреобщностни придобивания (ВОП) и получени услуги от чуждестранни доставчици не дават право на данъчен кредит. Всъщност идеята на тези специални регистрации е лицето да си самоначисли ДДС и да го внесе в държавния бюджет, т.е. правото на данъчен кредит е преднамерено отказано. За да се избегне този негативен данъчен ефект, лицето може да реши (доброволно) да се регистрира на общо основание по ЗДДС, стига, разбира се, да отговаря и на другите критерии за упражняване на данъчен кредит.

Освен това данъчен кредит може да се ползва само в държавата, където лицето е регистрирано за ДДС цели, и само за данък, който е начислен в тази държава. Последното създава понякога объркване в практиката – някои регистрирани по ЗДДС дружества се опитват да ползват данъчен кредит за ДДС, начислено им в друга държава членка на ЕС, където не са регистрирани (напр. фактури за хотел, гориво и подобни). Наистина данъчно задължено лице, което по принцип има право на данъчен кредит, не следва да поема като свой разход ДДС, начислено му в ЕС. Освобождаването от тази данъчна тежест обаче се осъществява чрез процедурите за възстановяване на ДДС от съответната държава членка, а не чрез ползване на данъчен кредит. С други думи, платеният данък се възстановява не от България (чрез включване в дневника за покупки и намаление на ДДС задължението), а от съответната друга държава. Тези правила важат и за държави извън ЕС, но само на реципрочен принцип.

2. Данъчен кредит по определена покупка може да се ползва, само ако тази покупка е свързана (пряко или косвено) с извършването от страна на лицето на облагаема доставка. Пряка връзка ще рече конкретната закупена стока или услуга да бъде обект на последваща директна препродажба или да формира част от себестойността на продавания продукт (стока или услуга).

Косвена връзка съществува например по отношение на общоадминистративни разходи, които не влизат в пряката себестойност на продуктите, но все пак могат да бъдат отнесени към извършвани облагаеми доставки. В този случай лицето има право на пълен данъчен кредит. Ако дружеството извършва както облагаеми, така и освободени доставки, то по отношение на косвено относимите общоадминистративни разходи дружеството ще има право само на частичен данъчен кредит, пропорционално на облагаемите доставки.

Връзката между извършването на облагаеми доставки и ползването на данъчен кредит е основополагаща за системата на ДДС. Лице, ползващо данъчен кредит по същество не носи тежестта на начисления от неговия доставчик ДДС. Идеята на ДДС системата е данъчната тежест да се носи от крайните потребители (най-често това са гражданите, купуващи стоки и услуги за лично ползване). Поради тази причина лицата, които не са крайни потребители, а са част от веригата на доставки, т.е. лица извършващи икономическа дейност, са освободени от ДДС тежестта чрез приспадането на данъчен кредит. Това освобождаване обаче важи само в случаите на облагаеми доставки, тъй като само тогава има начисляване на ДДС от крайния доставчик по веригата към крайния потребител.

В случаите на освободени доставки (напр. здравни, образователни, финансови и др. услуги) доставчикът не начислява ДДС на крайния потребител. Но доставчикът няма право да приспада и данъчен кредит по получените от него облагаеми покупки, ползвани в дейността му. По такъв начин всъщност крайният потребител отново понася някаква ДДС тежест, изразяваща се в увеличената себестойност, а оттам и цена на услугата. И все пак в процентно отношение тази данъчна тежест е по-лека, тъй като крайният доставчик на освободената доставка не начислява ДДС върху собствената си добавена стойност (най-вече труда и печалбата). С други думи, при освободените доставки ДДС тежестта е категорично по-малка, но не е нулева, поради липсата на право на данъчен кредит за доставчика.

3. Споменавайки за връзката с облагаеми доставки, това не означава непременно, че дружеството трябва реално да начислява ДДС по последващи доставки.

При т. нар. облагаеми доставки с нулева ставка (напр. вътреобщностни доставки, износ, международен транспорт и др.) лицето не начислява ДДС, но има право на данъчен кредит. Тук няма нарушение на системата на ДДС, тъй като данък в крайна сметка се начислява (затова е и облагаема доставката), но не в страната на доставчика, а там, където стоката се изпраща (ще се потребява). С други думи България се лишава от бюджетни приходи от ДДС по отношение напр. на ВОД и износ, тъй като износителите не начисляват ДДС, а платеният от тях ДДС им се възстановява посредством приспадането на данъчен кредит. Това обаче не означава, че България непременно губи, тъй като тя събира ДДС при продажбата у нас на стоки, които са били произведени в други държави. Именно улесняването на международната търговия е целта на този режим, така че стоките с местен и чуждестранен произход да имат една и съща относителна ДДС тежест в цената си.

Същият режим и аргументи в негова защита важат и за т.нар. доставки с място на изпълнение в чужбина. Най-често това са услуги, по които получатели за чуждестранни дружество, но и доставки на стоки извън режима на износ и ВОД. Тук българският доставчик не начислява ДДС. Преди приемането на България в ЕС за този тип доставки не се признаваше данъчен кредит. От началото на 2007 г. този неблагоприятен режим бе отменен.

4. Най-често, разбира се, става въпрос, за фактура с начислен ДДС, но може да бъде и дебитно известие, митническа декларация, протокол и др. Идеята е, че за да се ползва данъчен кредит от получателя, сумата на данъка трябва да бъде начислена от доставчика. Наличието на фактура с отбелязан в нея ДДС в определена степен удостоверява това начисляване от доставчика. Затова наличието на оригинален данъчен документ с необходимите реквизити, издаден в съответствие с изискванията на ЗДДС, е неизменно условие за упражняването на данъчен кредит. Все пак това условие е формално (документално) и трябва да бъдат изпълнени и останалите условия.

В заключение още веднъж ще отбележим, че предназначението на дерларацията по чл. 14 от ЗМДТ е само и единствено за определяне на задълженията на дружеството по ЗМДТ.

Ако ръководството на дружеството все още не е взело решение как ще се използва в своята икономическа дейност придобитите имоти и е ползвало пълен данъчен кредит за разходите, свързани с тях, а впоследствие например реши да ги отдава под наем за жилищни цели на физически лица, които не са търговци, то тогава съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС това ще бъдат освободени доставки и ползваният данъчен кредит ще подлежи на корекция, съгласно чл. 79 от ЗДДС. Разбира се ръководството на дружеството може да реши салгасно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС това да са облагаеми доставки и в такъв случай няма да се налага корекция на ползвания данъчен кредит.
 
В декларацията по чл. 14 от ЗМДТ се посочват важни за определянето на данъчната оценка на имота обстоятелства, като предназначение на имота, степен на изграденост на инфраструктура на имота, местоположение, индивидуални характеристики на имота. Нейното предназначение е единствено за определяне на задълженията по ЗМДТ.

Как ще се използват имотите - в случая апартаментите (дали за собствени на дружеството нужди или за отдаване под наем) - е въпрос на фирмена политика.

Според чл. 21, ал. 1 от ЗМДТ данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятията, е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение № 2, а за жилищните имоти - данъчната им оценка съгласно приложение № 2. В съответствие с това правило за притежаваните жилищни и нежилищни имоти предприятията подават декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ.

В ЗМДТ не съдържат определения на "жилищни" и "нежилищни имоти", поради което за изясняване на съдържанието на тези понятия следва да се използват дефиниции, съдържащи се в други нормативни актове.

По силата на § 5, т. 29 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "жилищна сграда" е сграда, предназначена за постоянно обитаване, в която най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ се заема от жилища".

"Жилище" според определението на т. 30, § 5 от ДР на закона е "съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди".

Основните характеристики, определящи един имот като "жилище" са регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ. Изискванията за всяко жилище са: да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

В тази връзка следва да се отбележи, че принцип на оценяване и облагане на недвижимите имоти по ЗМДТ е, че то се извършва съгласно предназначението на имотите според одобрения инвестиционен проект и другите строителни книжа, но когато действителното им използване не съответства на предназначението им по архитектурна документация, от значение е фактическото използване. Този принцип на оценяване е залегнал в нормите за данъчна оценка по Приложение № 1 /отм./ и Приложение № 2 към ЗМДТ, но изрично е изразен в чл. 2, ал. 3 от нормите за данъчна оценка по Приложение № 1 /отм./, съгласно който базисната данъчна стойност за второстепенните стопански сгради... и други нежилищни сгради за лични нужди, когато се използват според предназначението им, върху терени за жилищно строителство, представлява 60 на сто, а за гаражи - 80 на сто от базисната данъчна стойност за съответната конструкция, а когато не се използват според предназначението им, те се оценяват като съответния вид нежилищни сгради в зависимост от начина на използването им.

В заключение, да, можете да ги отдавате под наем, но има ли промяна в обстоятелствата съгласно чл. 14, ал. 3 от ЗМТД, следва да подадете декларация за промяна на обстоятелства. Законодателят е определил срок от два месеца за деклариране на промяната.
 

С уважение: