Прехвърляне на право на строеж от ФЛ към фирма срещу обезщетение
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
Въпрос:
Фирмата ООД, регистрирана по ДДС, подписва НА нотариален акт за придобиване право на строеж от 3 физ. лица. Собстваниците ще бъдат обезщетени със апартаменти и гаражи подробно описани в НА, в размер на 25% от РЗП, 75% от РЗП остава за фирмата. Собствениците запазват правото си на строеж. Фирмата се задължава да построи със свои средства и сили сградата. Към момента на подписване на НА има разрешение за строеж, виза и одобрен инв. арх. проект. Няма остойностяване на проекта на сградата и пазарна цена. Собствениците се задължават в срок от 1 м. след получаване на разрешението за ползвана на сградата, да прехвърлят безвъзмездно на фирмата земята. В НА е описано: Цената на учреденото право на строеж, съгласно данъчната оценка, е 120 000 лв. за 500 кв.м. Поземления имот е 500 кв.м., след получаването на разрешение за ползване на сградата собствениците прехв. безвъзмезно на фирмата 400 кв.м. Данъчната оценка, записана в НА, ли се зачита за уговорена насрещна престация срещу учредяването право на строеж, т.е. подлежи ли на регулация като вид бартерна споразумение на основание чл. 130 от ЗДДС? Трябва ли да се издадат фактури с начислено ДДС на физ. лица до 5 дни от издаването на НА на база данъчна оценка посочена в НА, като авансови плащания? Данъчната основа на фактурите ще е на обща стойност 100 000 лв.? Може ли да бъде уговорена по-ниска цена от данъчната оценка за сделката и ако да, може ли фактурите да са издадени на по-ниската цена? Прехвърлянето на по-малко кв. м. земя след получаването на разрешително за ползване на сградата, влияе ли върху определяне данъчната основа за фактурирането в посока намаляване?
Фирмата ООД, регистрирана по ДДС, подписва НА нотариален акт за придобиване право на строеж от 3 физ. лица. Собстваниците ще бъдат обезщетени със апартаменти и гаражи подробно описани в НА, в размер на 25% от РЗП, 75% от РЗП остава за фирмата. Собствениците запазват правото си на строеж. Фирмата се задължава да построи със свои средства и сили сградата. Към момента на подписване на НА има разрешение за строеж, виза и одобрен инв. арх. проект. Няма остойностяване на проекта на сградата и пазарна цена. Собствениците се задължават в срок от 1 м. след получаване на разрешението за ползвана на сградата, да прехвърлят безвъзмездно на фирмата земята. В НА е описано: Цената на учреденото право на строеж, съгласно данъчната оценка, е 120 000 лв. за 500 кв.м. Поземления имот е 500 кв.м., след получаването на разрешение за ползване на сградата собствениците прехв. безвъзмезно на фирмата 400 кв.м. Данъчната оценка, записана в НА, ли се зачита за уговорена насрещна престация срещу учредяването право на строеж, т.е. подлежи ли на регулация като вид бартерна споразумение на основание чл. 130 от ЗДДС? Трябва ли да се издадат фактури с начислено ДДС на физ. лица до 5 дни от издаването на НА на база данъчна оценка посочена в НА, като авансови плащания? Данъчната основа на фактурите ще е на обща стойност 100 000 лв.? Може ли да бъде уговорена по-ниска цена от данъчната оценка за сделката и ако да, може ли фактурите да са издадени на по-ниската цена? Прехвърлянето на по-малко кв. м. земя след получаването на разрешително за ползване на сградата, влияе ли върху определяне данъчната основа за фактурирането в посока намаляване?
Отговор:
|
Отстъпването на право на строеж и/или земя УПИ срещу обезщетение – обекти в новопостроената сграда за данъчни цели представлява бартер. Съгласно чл. 130 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за двете доставки възниква по общите правила на закона, като доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.
Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена. В конкретния случай явно е налице отстъпване на право на строеж срещу насрещна престация – строителна услуга, тъй като собствениците на земята запазват за себе си правото на строеж на обектите, които ще получат като обезщетение. Независимо от това, че в нотариалния акт е посочена данъчна оценка на правото на строеж, за целите на ЗДДС сделката представлява бартер и са приложими специалните разпоредби на чл. 130 от закона, цитирани по-горе. Това означава, че при придобиване правото на строеж следва да издадете фактура за получено авансово плащане по доставката на строителна услуга в размер на пазарната цена на правото на строеж, тъй като за собственика на земята то няма цена на придобиване или себестойност и при определяне на данъчната основа се прилага разпоредбата на чл. 26, ал. 7, изречение последно от ЗДДС. Следва да припомним, че данъчната оценка на недвижим имот не е пазарната му цена. „Пазарна цена" за данъчни цели е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани (§1, т. 8 от ДР на ДОПК). Методите за определяне на пазарните цени за данъчни цели са посочени в §1, т. 10 от ДР на ДОПК и Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени. Ако правилно разбираме условията по сделката цената вече е договорена и това са обектите в бъдещата сграда, които собствениците на земята ще получат в замяна на отстъпеното право. ЗДДС не предвижда възможност стойността на авансовото плащане в случаите на бартер да бъде договаряна изрично между страните. Тя задължително е равна на данъчната основа на доставката с по-ранна дата (в случая отстъпеното право на строеж), определена по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС. С уважение:   |
Още за право на строеж:
|
Оценете отговора на експерта
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
Съдържанието, дизайнът и публикуваните статии в portalschetovodstvo.bg подлежат на РС Издателство и Бизнес Консултации и са защитени по смисъла на закона за авторското право и сродните му права. Копирането и разпространението на съдържанието е забранено! Общи условия
Подобни статии
28Февр2023
Разпределяне на непреки разходи във връзка със строителство на обекти
от проф. д-р Стоян Дурин
на 28 Февр 2023
25Ноем2022
Счетоводни операции при предаване на обекти на ФЛ срещу учредено право на строеж
от Елена Илиева
на 25 Ноем 2022
31Авг2022
Признаване за данъчни цели на разходи по наети от управители на дружеството автомобили
от Елена Илиева
на 31 Авг 2022