Отдаване на сграда под наем без заплащане между свързани лица

Съгласно чл. 15 от ЗКПО, когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица. Съгласно чл. 16 от ЗКПО, когато една или повече сделки, включително между несвързани лица, са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане, данъчната основа се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане. За отклонение от данъчно облагане се смятат и договорите за заем за послужване или друго безвъзмездно предоставяне за ползване на материални или нематериални блага.

В конкретния случай от съществено значение е дали предвижданата търговска сделка има характер на безвъзмездна и дори и да е така, дали тези условия отговарят на пазарните или се отличават от тях, т.е. дали наемодателят би сключил същата по вид сделка с несвързано лице. Тъй като предмет на бъдещия договор е селскостопански имот, ако предвид състоянието му, местоположението и други негови характеристики не би се намерил търговец, който би бил склонен да плати по-висока наемна цена от стойността на разходите по поддръжка на имота, то тези условия на сделката би следвало да се считат за пазарни и сделката да не се третира като отклонение от данъчно облагане. В противен случай за данъчни цели би следвало да се извърши преобразуване, което да сведе данъчната основа до пазарната цена.

Наред с това е от съществено значение дали договорът наистина е безвъзмезден, т.е. дали действително се касае за заем за послужване или за наемен договор, по който наемът се заплаща в натура. Съгласно чл. 231 от ЗЗД дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Подобна разпоредба съществува и относно договора за заем за послужване, като съгласно чл. 245 от ЗЗД заемателят понася обикновените разноски за поддържането, запазването и използването на вещта. Той има право да иска от заемодателя да му заплати извънредните разноски, ако те са били необходими и неотложни. С други думи ако бъдещият ползвател на имота се задължава да извършва само дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление на имота и не заплаща наемна цена, то договорът е безвъзмезден и се определя като договор за заем за послужване. Ако обаче ползвателят се задължава да извършва и други ремонти, извън тези които са задължителни за него по закон, а съгласно ЗЗД са за сметка на наемодателя, то стойността на тези ремонти се счита за доход/приход на собственика на имота и би следвало да се разглежда като наемна цена. С други думи, в този случай договорът би следвало да се третира като възмезден наемен договор.

Безвъзмездните услуги по принцип са извън обхвата на ЗДДС по аргумент от противното на чл. 2 от закона, освен в случаите, когато дадена безвъзмездна доставка на услуга изрично е приравнена на възмездна за целите на закона. Ако обаче договорът се счита за възмезден, както бе посочено по-горе, тъй като наемната цена ще бъде платима в стоки и услуги, то ще са приложими разпоредбите за бартер – чл. 130 и чл. 26, ал. 7 от ЗДДС.

 

С уважение:

Още за ЗКПО:

Нормативна рамка

ЗКПО

ЗДДС