Определяне на разходи за ремонт на закупено помещение като подобрения на актив

От така зададеният въпрос разбираме, че предприятието първоначално придобива недвижимите имоти – офис, склад и медицински център, поради което в случая не е налице счетоводно отчитане и представяне на последващи разходи за ремонт и/или подобрение, а по-скоро става въпрос за отчитане на първоначални разходи, чиято стойност винаги е елемент на цената на придобиване. Закупуването на недвижим имот не означава автоматично същият да бъде признат като ДМА. Съгласно точка 3.1 от СС 16 – Дълготрайни материални активи, един актив се признава и се отчита като дълготраен материален актив, когато:
а) отговаря на определението за дълготраен материален актив;
б) стойността на актива може надеждно да се изчисли;
в) предприятието очаква да получи икономически изгоди, свързани с актива.

Към датата на закупуване на недвижимите имоти, същите не са в състояние, от което предприятието очаква от тях икономическа изгода, тъй като за тях следва да се извършат съответните СМР разходи, за да може активите да са в състояние, готово за експлоатация и употреба съгласно вижданията и намеренията на ръководството.

От своя страна точка 4 от СС 16 изисква всеки един дълготраен материален актив първоначално да се оценява по неговата цена на придобиване, която включва освен покупната цена, която в случая сте заплатили с помощта на получения банков заем, но и всички преки разходи, които са необходими за привеждане на актива в работно състояние в съответствие с предназначението му. Извършените от Вашето предприятие разходи за инсталации и полагане на бои и мазилки съответстват на регламентираните в точка 4.1, буква „г“ от СС 16 разходи за привеждане в работно състояние на придобития дълготраен материален актив, поради което същите представляват онези преки разходи, които формират първоначалната оценка на придобития ДМА. Ето защо тяхната стойност следва да се прибави към покупната цена на трите разграничими актива и по този начин да се формира първоначалната оценка на трите ДМА в съответствие с изискванията на приложимия за целта СС 16.

По отношение на мебелите трябва да се съобразите с няколко неща. От една страна следва да знаете, че съгласно чл. 3, ал. 3 от Закона за счетоводството, предприятията осъществяват текущото счетоводно отчитане на основата на документална обоснованост на стопанските операции. В този смисъл за да можете правилно да отчетете стопанската операция, свързана с придобиването на актива, следва да разполагате със съответния първичен счетоводен документ по смисъла на чл. 6, ал. 1 от Закона за счетоводството, в който ясно е посочено естеството и предмета на търговско-правната сделка. В противен случай Вие нарушавате приложимото счетоводно законодателство и не бихте формирали коректно първоначалната стойност на активите. От друга страна следва да съобразите, че когато сграда се държи по-скоро за получаване на приходи от наем, а не за използване за административни, производствени, складови или други нужди на предприятието, същата следва да се представя във финансовите отчети като инвестиционен имот по реда на приложимия за целта СС 40 – Инвестиционни имоти.

Обръщаме внимание на изискването на точка 5.9, буква „а“ от СС 40, според която в първоначалната оценка на инвестиционния имот се включват (тоест не се отчитат отделно) всички трайно прикрепени дълготрайни материални активи, без които инвестиционният имот не би могъл да осъществява предназначението си, като например: съоръжения, машини, оборудване и други, като асансьори, климатици, тръбопроводи, шахти, кабели, противопожарни инсталации и т.н.; обзавеждане и инвентар, като мебели, настилки, лампи, печки и т.н. Имайки предвид, че предприятието ще получава икономически изгоди под формата на наемни вноски от наемателите именно поради факта, че медицинския център е обзаведен с мебели, съоръжения и оборудване, а не просто от самото помещение като недвижим имот, то тогава стойността на онова обзавеждане и оборудване, което е към медицинския център, следва да се включи към първоначалната оценка на конкретния инвестиционен имот.

От гледна точка определяне датата на въвеждане в експлоатация на активите (ДМА/ инвестиционни имоти) можем да кажем, че това е изцяло в задълженията на предприятието. Тоест когато ръководството на предприятието прецени, че активът вече е завършен и в състояние готов за неговата употреба така, че от него да се извлича икономически изгоди, то именно това е датата, на която активът следва да се признае като ДМА/ инвестиционен имот и съответно за него може да започне да се начисляват разходи за амортизация в съответствие с изискването на СС 4 – Отчитане на амортизациите. Признаването на актива и неговото въвеждане в употреба следва да стане с първичният счетоводен документ (например Протокол), който засяга само дейността на предприятието, по смисъла на чл. 6. ал. 3 от Закона за счетоводството, съдържащ най-малко следната информация:
1. наименование и номер на документа, съдържащ само арабски цифри;
2. дата на издаване;
3. наименование на предприятието;
4. предмет, натурално и стойностно изражение на стопанската операция;
5. име и подпис на съставителя.
 
От гледна точка спазване на изискванията на ЗМДТ следва да знаете, че съгласно чл. 14, ал. 4 от ЗМДТ, при закупуване на недвижимия имот, предприятията следва да подадат информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка, в срока по чл. 14, ал. 1 – а именно в 2-месечен срок. В същия срок следва да уведомите общинската администрация и при промяна на отчетната стойност на нежилищната сграда. Тоест след като въведете съответната сграда в експлоатация и формирате нейната цена на придобиване, включваща всички преки разходи в съответствие с приложимото счетоводно законодателство, ще разполагате с 2 месеца в които следва да уведомите съответната общинска служба за актуалната отчетна стойност[1] на недвижимият имот.

_____________________________________

С уважение:

Христо Досев, д.е.с.

 

Още за ДМА:

Нормативна рамка

СС 16

СС 40

ЗМДТ

ЗСч