Лизингови договори с предмет недвижими имоти - земя и сгради

Още за СС 17:

Лизингови договори по СС 17 - типове, начало, срoк

           
Когато лизингов договор предвижда едновременно отдаване под наем на земя и сгради, удачно е това договорно споразумение да се разглежда като два отделни лизинга, тъй като по-вероятно е този, свързан със земята, да бъде класифициран като експлоатационен (при положение, че собствеността върху земята няма да се прехвърли), докато другият, свързан със сградите, може да бъде класифициран или като финансов или като експлоатационен.

ПРИМЕР: Две договарящи се предприятия се споразумяват по силата на договор за наем едното от тях да отдаде, а другото да ползва складово помещение ведно със земята под него за срок от 30 години. Общата месечна наемна вноска е определена в размер на 1 300 лева. Общияt икономически живот на сградата е 60 години, като към датата на сключване на лизинговото споразумение 10 години от него вече са изтекли. След изтичане срока на лизинговия договор, лизингополучателят се задължава да върне наетите активи на лизингодателя. Не се предвижда опция лизингополучателят да придобие правото на собственост върху вещта, предмет на лизинга.
           
Тъй като срока, през който сградата ще се ползва от наемателя покрива по голяма част както от пълния, така и от оставащия полезен икономически живот на сградата, се приема, че голяма част от рисковете и изгодите, свързани с използването на сградата преминават у лизингополучателя, което е основания тази част от лизинговото споразумение да се класифицира като финансов лизинг.
           
Що се касае до ползването на земята и имайки предвид, че правото на собственост върху нея няма да премине у лизингополучателя, то можем да заключим, че голяма част от рисковете и изгодите от използване на земята остават у лизингодателя, което е основание частта от лизинговото споразумение, отнасящо се до земята да бъде класифицирано като експлоатационен лизинг.
           
Лизингополучателят ще трябва да поиска общата месечна наемна стойност в размер на 1 300 да се разпредели справедливо между земята и сградата. В случай че лизингодателят не може или не желае да разграничи наемната цена на сградата от тази на земята, лизингополучателят трябва да намери друг подходящ начин да разпредели общата наемна месечна вноска на две части - една за ползването на земята, а друга за ползването на сградата. Като ориентир лизингополучателят може да се позове на отношението между справедливите стойности на земята и сградата или на отношението между справедливите наеми на сграда и земя от подобен тип, местонахождение и предназначение. Възможен вариант за разпределяне на месечната наемна вноска е съотношението на данъчните оценки на земята и сградата. Ако например данъчната оценка на земята, предмет на лизинговия договор е 120 000 лева, а данъчната оценка на сградата, предмет на лизинга, е 80 000 лева, то частта от общия наем в размер на 1 300 лева, който може да се отнесе към лизинговия договор с предмет земя, може да се изчисли ето така:
- 1 300 лв. х 120 000 лв. / (120 000 лв. + 80 000 лв.) = 1 300 х 120 000 / 200 000 = 780 лева.
- Наемната вноска за сградата остава да се изчисли в размер на 520 лева (1 300 лв. - 780 лв. = 520 лв.) или като пропорция 1 300 лв. х 80 000 лв. / (120 000 лв. + 80 000 лв.) = 1 300 х  80 000 / 200 000 = 520 лева.