Декларация по чл. 14 от ЗМДТ и ТБО за апартаменти, закупени с фактура

Съгласно представената от Вас фактическа обстановка, дружество придобива чрез покупко-продажба с включен ДДС в собственост недвижими имоти – апартаменти и прилежащи гаражи, които желае да използва за жилищни нужди, като ги предоставя за ползване на свои служители или ги отдава под наем.

Първият спорен въпрос, който е възникнал във връзка с така придобитите имоти е относно тяхното деклариране по реда на чл. 14, ал. 1 от ЗМДТ. Този въпрос е съществен, тъй като съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗМДТ, данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятия е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение N: 2, а за жилищни имоти – данъчната им оценка съгласно приложение N: 2. Toест от това дали един имот е деклариран за жилищни или нежилищни нужди зависи и съответно данъчното му облагане, т.е определянето на данъчната основа върху която следва да бъде наложен данъка. Именно затова е възникнал и спорът със служителката от данъчната администрация.  

Според мен въпросната служителка на общинската данъчна администрация неоснователно, в разрез със закона и практиката по неговото прилагане, не е приела първоначално декларираното от Вас и съответно неоснователно е заставила Вашият служител да промени при подаването декларацията по чл. 14 от ЗМДТ.  

Доводите и че имотите, тъй като са собственост на предприятие и за тях е платен ДДС и съответно приспаднат ДК, не могат да бъдат декларирани като жилищни, НЕ намират опора нито в ЗМДТ, нито в административната или съдебна практика по неговото прилагане.     

Нещо повече, НАП е издала редица указания и писмени становища по сходни казуси, за уеднаквяване на практиката по прилагане на  ЗМДТ.

Навсякъде в тези становища се застъпва позицията, че що се отнася до ЗМДТ, основно правило при оценяване и облагане на недвижими имоти по ЗМДТ е, че то се извършва съгласно предназначението на имотите според одобрения архитектурен  проект, одобрения инвестиционен проект и другите строителни книжа.  

Така във всички писмени указания на НАП издадени за уеднаквяване на практиката по прилагането на ЗМДТ, се застъпва становището, че имотите се декларират съобразно тяхното предназначение определено в градоустройствените и строителни книжа. Обстоятелството, че са собственост на предприятие, което ги е закупило с фактура с включен ДДС е правно ирелевантно в случая, т.е няма никакво правно значение.   

Само когато придобитите от дадено предприятие имоти не се използват според предназначението им, те се оценяват като съответния вид нежилищни сгради в зависимост от начина на използването им.

В тази връзка пред НАП е поставян и въпроса кога и въз основа на кои норми или документи един недвижим имот може да се квалифицира като жилищен или нежилищен за целите на ЗМДТ.

В така издадените писмени становища се казва, че легални определения на “жилище” и “жилищна сграда” са дадени в Закона за устройство на територията и  издадената на основание на чл. 13, ал. 1 от с.з. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. По силата на § 5, т. 29 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ “жилищна сграда” е сграда, предназначена за постоянно обитаване, в която най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ се заема от жилища. "Жилище" според определението на т. 30, § 5 от ДР на закона е “съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди”. Терминът „жилищна сграда“ се отнася само до сгради, разбира се, както и „жилища“ се отнася само до отделни обекти, отговарящи на определението по § 5, т. 30 от ДР на ЗУТ.

Основните характеристики, определящи един имот като „жилище” са регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ. Изискванията за всяко жилище са: да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня с тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. В настоящия случай са налице апартаменти – жилища, които ще се отдават под наем и ще се използват за жилищни нужди от наемателите.

Конкретното предназначение на всеки отделен поземлен имот се определя с подробен устройствен план /чл. 8 ЗУТ/. Предназначението на териториите и поземлените имоти може да бъде: за жилищни нужди; за производствени и складови дейности; за рекреационни дейности; за смесено предназначение и всички други предназначения, изброени в чл. 4, ал. 7 от Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. 

Като правило сградата, построена върху поземлен имот, отговаря на предназначението на имота по ПУП, тоест основното застрояване съответства на конкретното предназначение на имотите съгласно чл. 8 ЗУТ, определено с подробния устройствен план.
 
В заключение, следва да обобщим, че съгласно цитираните правни норми и определения, недвижими имоти, принадлежащи на предприятия, включително жилищни по предназначението си имоти, като апартаменти и къщи, които функционират като жилищни имоти и се използват за жилищни нужди, следва да бъдат декларирани и облагани като жилищни имоти.
 
Втората част от запитването се отнася за корекцията на неправилно декларираният и евентуално платен данък, както и на неправилно определената такса битови отпадъци.
 
На първо място следва да се има предвид, че съгласно чл.4, ал.1 от ЗМДТ установяването, обезпечаването и събирането на местните данъци се извършват от служители на общинската администрация по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. По силата на ал.3 от същата норма в производствата по ал. 1 тези служители имат правата и задълженията на органи по приходите. Тоест в случая са приложими нормите на ДОПК.
 
В тази връзка следва да отбележим, че редът за подаване на коригираща декларация е посочен в чл. 104 от ДОПК. По силата на тази норма промяна на вече подадена декларация може да се направи с подаването на нова такава, но само ако новата (коригираща) декларация е подадена в законоустановения срок,  в който се подават подобен тип декларации. Съгласно чл. 14 от ЗМДТ тези декларации се подават в 2 месечен срок от придобиването на имота. Във вашият случай този срок е изтекъл така, че редът на чл. 104 от ДОПК надали може да намери приложение.     
    
Въпреки това обаче, вследствие на подаването извън срока на нова (коригираща) декларация по чл. 14 от ЗМДТ, органите по приходите би следвало на основание чл. 18 от ЗМДТ или на основание чл. 103 от ДОПК да изискат документи, информация и др. и да пристъпят към издаване на Акт за установяване на задължение  (АУЗД) или да изискат служебно да подадете декларация за корекция /чл. 103, ал. 2 от ДОПК/.
 
В случай обаче, ако вече сте платили или по-точно надплатили местен данък или такса, следва да подадете Искане за прихващане или възстановяване на недължимо платени данъци по реда на чл. 128 и чл. 129 от ДОПК до общинската данъчна администрация. Въз основа на въпросното Искане, приходните органи на местната администрация следва да образуват проверка или ревизия за установяване на данъчните ви задължения. Основният процесуален способ за обективно установяване на публичните задължения за данъка върху недвижимите имоти е извършване на ревизия и издаване на ревизионен акт по смисъла на чл. 108, ал. 1 във връзка с чл. 118 от ДОПК.

С уважение:

ЗМДТ

 

ДОПК

 

ЗУТ

 

Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони