Дължим данък за продажба на апартаменти

Съгласно чл. 79, ал. 3, т. 1 от ЗДДС при изчисляване на формулите по букви „а”, „б” и „в” БГ е броят на годините от настъпване на обстоятелството по ал. 1 и 2, включително годината на настъпване на обстоятелството, до изтичане на 20-годишния срок, считано от началото на годината на упражняване правото на данъчен кредит, съответно от началото на годината на фактическото използване, в случай че имотът не е използван повече от една година след годината на упражняване правото на данъчен кредит. Разпоредбата беше изменена от 01.01.2017 г. като беше изрично регламентирана и хипотезата, в която началото на фактическото използване на имота не съвпада с периода, в който е ползван данъчен кредит.
 
Независимо от нормативната уредба Националната агенция за приходите в административната си практика трайно възприема схващането, че при изграждане на сграда по стопански начин и съответно ползване на данъчен кредит поетапно, в течение на периода на изграждането ѝ, 20-годишният срок за целите на корекцията по чл. 79 от ЗДДС започва да тече не от момента на ползване на данъчния кредит, а от момента на въвеждане на сградата в експлоатация. Изложените мотиви са, че корекцията на ползван данъчен кредит се обуславя от промяна в начина на използване на актива, а ползването на актива започва след въвеждането му в експлоатация. Според приходната агенция „при друго тълкуване на нормата би се стигнало до абсурдното положение крупни строежи на сгради, чието изграждане трае дълъг период от време или строежът им бъде замразен за продължителен период, да напуснат режима на корекция преди въвеждането си в експлоатация, съответно да се ползва данъчен кредит без връзка с реалното ползване на обекта”. Въпросната практика датира от 2007 г. и се осланя на старата нормативна уредба на корекциите на ползван данъчен кредит, като към момента не ни е известно изрично становище на НАП, дали тя остава в сила и при променените разпоредби.
 
Ако счетете за целесъобразно да се съобразите с цитираната административна практика, 20-годишният срок ще се изчислява считано от 2007 г., съответно изтича през 2026 г. и, ако освободената доставка се извърши през 2018 г. във формулата БГ = 9 за целия ползван данъчен кредит, който съответства на частта от недвижимия имот, която е предмет на освободена доставка. Ако решите да спазите буквата на закона следва да имате предвид, че ползваният през 2005 г. данъчен кредит попада в специалната хипотеза, в която имотът не е използван повече от една година след годината на упражняване правото на данъчен кредит и за тази корекция 20-годишният срок се брои от началото на годината на фактическото използване, т.е. от 2007 г.
 
За целите на ЗКПО е от съществено значение същността на сделката по прехвърлянето на имотите. Според описаното във въпроса дружеството прехвърля свой собствен имот на трето лице, а като насрещна престация третото лице се задължава да погаси личен кредит на едноличния собственик на капитала. В така описаната ситуация е твърде вероятно сделката да се третира като отклонение от данъчно облагане и скрито разпределение на печалба, тъй като на практика дружеството погасява личен кредит на собственика със свое собствено имущество.