Продажба от ФЛ на право на учредено право на строеж

Преди да дадем нашите отговори по така поставените въпроси, следва принципно да изясним, че прехвърляне правото на строеж представлява сделка, която е допустима при спазване на предвидените за целта норми. Тоест за да е възможно прехвърляне право на строеж, Вие следва да сте се съобразили със съответните изисквания на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 181, ал. 1 от ЗУТ, правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Ако сградата вече има завършеност на груб строеж съгласно предвидената нормативна уредба[1], то тогава предмет на прехвърлителна сделка може да бъде само построената сграда или самостоятелни части от нея. Ето защо хипотетично приемаме, че сградата все още не е завършена на етап груб строеж и Вие в действителност продавате право на строеж, а не недвижим имот – сграда или част от сграда.

Всяко регистрирано по ЗДДС лице, което осъществява облагаема доставка, има задължението да документира данъчното събитие посредством издаване на фактура по чл. 114, ал. 1 от ЗДДС, в която да определи коректно данъчната основа по доставката и съответно да начисли дължимият ДДС.

Прехвърлянето правото на строеж може да бъде както облагаема, така и освободена доставка за целите на ЗДДС. Така например ако правото на строеж е учредено или прехвърлено до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж, на основание чл. 45, ал. 2 от ЗДДС, доставката се смята за освободена и съответно за нея не следва да се начислява ДДС. Във всички останали случаи прехвърляне правото на строеж се определя като облагаема доставка, поради което доставчикът, регистриран по ЗДДС, следва да начисли дължимият 20% ДДС, когато възникне данъчното събитие – по-ранната дата от датата на прехвърляне правата или авансово полученото плащане.

На регистрация по ЗДДС подлежи онова лице, което извършва независима икономическа дейност. Според чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Тоест ако покупко-продажбата на правото на собственост може да се разглежда като инцидентна сделка за лицето, то тогава същото не се определя като лице, осъществяващо независима икономическа дейност, и съответно тази инцидентна сделка остава извън обхвата на ЗДДС, дори и когато нейната стойност е над 50000/ 100000 лева[2]. В случай, обаче, че сделката се определя като такава, извършена в рамките на независимата икономическа дейност на лицето, и ако стойността ѝ надвишава прага за регистрация по ЗДДС, то тогава лицето следва да подаде искане за регистрация по ЗДДС в 7-дневен срок от изповядване на сделката (достигане на облагаемия оборот 50000/ 100000 лева), спазвайки изискванията на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Продажбата на правото на строеж не попада всред изброените в чл. 13 от ЗДДФЛ освободени от облагане доходи на физическите лица, поради което лицето, осъществило продажбата, следва да декларира своя доход и съответно да определи каква част от него представлява облагаем доход, върху който да се дължи 10% данък.

Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, доходът от продажба на ограничени вещни права върху недвижимо имущество, каквото представлява продажбата на право на строеж, е облагаем, като облагаемият доход се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Тоест във Вашият случай покупната цена е сумата, която Вие сте заплатили за правото на строеж, когато сте закупили правото на строеж, тоест цената, по смисъла на чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ. При това положение, ако сте закупили правото на строеж за 1000 единици, а сте продали правото на строеж за 1300 единици, в ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ следва да посочите:
- придобитият от Вас облагаем доход в размер на 1300 единици
- облагаемият доход изчислен по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ в размер на 270 по следния начин: (1300 – 1000) – 10% х (1300 – 1000) = 300 – 10% х 300 = 300 – 30 = 270
- дължимият годишен данък в размер на 27 единици, определен по следния начин: 270 х 10% = 27 единици.
 
Във Вашето запитване изрично сте посочили, че продавате право на строеж. Много често питащите не знаят в каква конкретна фактическа обстановка попадат и въпросите им не отговарят на икономическата действителност, поради което не получават релевантни отговори. Така например напълно е възможно питащият да преценява, че продава право на строеж, а в същото време съгласно търговско-правната сделка да се окаже че продава недвижим имот, или да продава своите права по дадена сделка така, че новият купувач да се ползва по всички права, които е договорил и съответно закупил преди това продавачът. Ето защо в допълнение ще разгледаме още две хипотези, като по този начин ще се опитаме да обхванем дори и онези въпроси, които пряко не са ни зададени.

1. Допълнителна хипотеза № 1.
Допускаме, че Вие желаете да продадете закупеното от Вас право на строеж, но към момента на продажбата сградата вече е завършена на етап груб строеж (Акт 14). В тази ситуация от правна гледна точка Вие се явявате продавач на недвижим имот. За целите на ЗДДФЛ продажбата на недвижим жилищен имот, когато същият не е държан за период по-дълъг от 3 години по аргумент на противното на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ се счита за облагаем доход. Обръщаме внимание, че датата на придобиване на имота няма да е датата, на която е придобито правото на строеж съгласно нотариалния акт, а датата на която е издаден акт 14.

Облагаемият доход се определя отново по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, който предвижда че разликата между продажната цена и цената на придобиване се намалява с 10 на сто разходи. Или отново при цена на придобиване в размер на 1000 единици и продажна цена в размер на 1300 единици, в своята ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ ще трябва да декларирате облагаем доход в размер на 270 единици и дължим данък в размер на 27 единици.

За целите на ЗДДС продажбата на сграда, която е нова по смисъла на закона, представлява облагаема доставка по аргумент на противното на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и при това положение регистрираният по ЗДДС доставчик следва да начисли дължимият 20% ДДС върху данъчната основа.

Напомняме че по силата на  § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС "Нови сгради" са сградите:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или
в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и
бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

2. Допълнителна хипотеза № 2.
Допускаме, че Вие желаете да прехвърлите на купувача Вашите права по сделката и вместо Вас, купувачът да получи правото на собственост върху завършена сграда до Акт 16. При това положение Вие не реализирате доход от продажба на право на строеж, не реализирате доход от продажба на недвижим имот, а реализирате доходи от друг източник по смисъла на ЗДДФЛ. При това положение с продажбата на своите права в полза на купувача физическото лице получава доходи от други източници по смисъла на чл. 35, т. 6 от ЗДДФЛ, които доходи подлежат на облагане с 10% данък. При това положение попълвайки своята ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ ще трябва да посочите като облагаем доход брутната сума на продажбата и ако продажната цена е 1300 единици, то тогава облагаемият доход също ще бъде 1300 единици, а дължимият данък ще се изчисли в размер на 130 единици (1300 х 10% = 130).

От гледна точка на ЗДДС, продажбата на права представлява облагаема доставка на услуга, за която регистрираното по ЗДДС лице следва да начисли дължимият 20% ДДС върху данъчната основа.

____________________________________

[1]  Завършването на сградата в груб строеж се констатира с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3 от ЗУТ, който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2 от ЗУТ.
[2]  Прага за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС считано от 01.01.2023 година е 100000 лева, като за целта се очаква решение на Съвета на Европейския съюз за предоставяне на разрешение на България да въведе специална мярка за дерогация от чл. 287 от Директива 2006/112/ЕО на Съвета от 28 ноември 2006 г. относно общата система на данъка върху добавената стойност.