Подобрение на нает актив и третиране на направените за това разходи

Последващите разходи, свързани с активи, като ремонти, поддръжка или подобрения, могат да бъдат отчетени като текущи разходи или да се признаят като актив, в зависимост от конкретните факти и обстоятелства.
 
В практиката често е трудно да се направи разграничение между разходите за ремонт на актив (текущи разходи) и тези, с които се подобрява активът (капитализиране на разходите и признаването им като актив). А някои разходи са свързани и с двете.
 
В процеса на експлоатация дълготрайните активи губят част от своите качества. Този процес може да е съпроводен, както с технологично, така и с морално остаряване. Това налага да се предприемат действия за своеобразно възстановяване на ефективността чрез извършването на последващи разходи. Същността и характерът на получената изгода, съчетани с икономическите цели, определят начина на счетоводно третиране на тези последващи разходи.

Важно е да се отбележи, че този анализ следва да бъде направен в контекста на прага на същественост, разглеждан в два аспекта:
- като счетоводен измерител, приет с цел данъчни съображения за признаване на актив и е част от счетоводната политика на дружеството (в практиката е разпространен 700 лв.);
- същественост на ниво предприятие – от гледна точка дали погрешното пропускане или погрешното ѝ представяне може да повлияе на вземането на решенията, които потребителите вземат на база на финансовите отчети.
 
Действащата законодателна материя и по-конкретно МСС 16 (респективно НСС 16) определят последващите разходи на дълготраен актив като разходи, които водят до икономическа изгода над първоначално определената стандартна ефективност. Съществено е да се отбележи, че чрез подобренията се “добавя“ ефективност. Някой от признаците за тази “добавена“ ефективност е повишена производителност (над първоначално определената), нова функционалност или удължаване на полезния живот на самия дълготраен актив. Под ремонт се разбират разходи, които възстановяват ефективността до ниво, близко до първоначално определеното при самото признаване на актива като такъв. Т.е. при ремонта не се наблюдава “добавяне“ на ефективност, а по-скоро на възстановяване на изгубени технически качества в резултат на процеса на експлоатация. Ясното разграничение между ремонт и подобрение определят интерпретирането им от счетоводна гледна точка:
- последващите разходи, които водят до удължаване на полезния живот или увеличаване на първоначално определената стандартна ефективност, се капитализират в стойността на актива;
- последващите разходи, във връзка с текуща поддръжка, ремонт и подмяна на незначителни компоненти и части се признават на текущ разход.
 
Следва да се отбележи, че има особеност, когато ремонтите или подобренията касаят наети от дружеството активи под формата на оперативен лизинг.

Подобрението на наето имущество – офис е подобрение на собственост, която не е притежание на наемателя, който прави тези разходи. Поради естеството на тези физически промени в имота (извършени с разрешение на наемодателя, разбира се) и съобразно критериите по-горе, те следва да се признаят във финансовите отчети на наемателя като дълготраен актив. Наемателят не може да премахне или отмени това подобрение и трябва да го изостави при прекратяване на договора за наем.
 
В конкретния случай и трите вида разходи имат по-скоро характер на подобрение, защото чрез тях се постига икономически по-изгодна промяна във функционалното предназначение на наетия актив.

Но следва да се анализира същността и характерът им – т.е. дали това е подобрение или текущ разход, трябва да се изследва в пълнота дали отговаря на основната дефиниция за актив, заложена в Общата рамка към приложимите счетоводни стандарти, а именно: ресурси, контролирани от дружеството в резултат на минали събития, от които се очаква извличането на бъдеща изгода.
 
Може да се разсъждава и съответно да се интерпритира счетоводно по следния начин:
1. Изграждане на компютърна система и токова мрежа: Макар думата изграждане да предполага създаване на нов актив, често в практиката вложените средства за изграждането на такъв тип система не надхвърлят определеният от ръководството на дружеството праг за признаване на активи. Това налага признаването им като текущи разходи.
2. Разходи за изграждане на отделно обособени стаи за срещи: Първоначално следва да се има предвид какъв е материалът и изработка на самите прегради, т.е. масивни (например от алуминиева дограма) или от стъкло, дали са трайно прикрепени към самата сграда (монтирани чрез извършване на строително монтажни дейности и документирани чрез СМР протоколи) или са подвижни прегради (тип пана). Ако вътрешното преустройство на сградата не може да бъде отделено от самата сграда, то следва да бъде признат на актив. Това означава, че с прекратяване на срока на наемния договор този актив ще остане във владение на наемодателя. Това налага разходите за изграждането на тези прегради да бъдат признати като активи, чиито полезен живот ще съвпада със срока на наемния договор, в случая 5 години.
3. Вертикални щори на нает актив: Ако са съществени и надхвърлят стойностния праг, определен от дружеството, то следва да се признае актив, който да се амортизира за срока на наемния договор.

С уважение: