Отделяне на стойността на земя от стойността на сграда

Краткият отговор е: Препоръчвам да определите пазарната цена на имота, като ползвате услугите на лицата, посочени в чл. 65 от Наредба Н-9. Тяхната оценка може да Ви осигури защити при спорове. 

Разширен отговор:

Отговорът ще бъде съобразен с разпоредбите на ЗКПО за правилата, по които се определя цената на недвижим имот съобразно действащото данъчно законодателство. Във връзка със спазване на изискванията на чл. 15 от ЗКПО и на чл. 5 от Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. при определяне на цената на посочените от Вас имоти може да приложите следните методи за определя цената на имотите Ви /вж. §1, т. 10  от Допълните разпоредби на ДОПК/.
а) Метод на сравнимите неконтролирани цени между независими търговци. Този метод е предназначен за оценяване при наличие на съпоставими сделки с продукти или услуги. Прилагането на този метод се затруднява от изискването за почти идеална съпоставимост между сравняваните сделки.
б) Методът на увеличената стойност, най-често се прилага в случаите на производство на продукти или предоставяне на услуги.
в) Методът на транзакционната нетна печалба  си прилага чрез сравняване на  нетната печалба с оперативната печалба, който също не е подходящ за вашия случай. 
г) Методът на пазарните цени, където обичайната цена е цената, използвана в процеса на продажба на стоки и услуги в непроменена форма на независим партньор, намалена с разходите на търговеца и с обичайната печалба; Този метод се прилага когато има дистрибуция на стоки /преместване на стоки/, какъвто очевидно не е вашият случай.
д) Методът на съпоставимите пазарни цени, т.е съпоставяне на съпоставимите пазарни цени е насочен директно към определяне на цена на сделка с имущество, а всички останали метод, посочени по-горе изследват възнаграждение  по сделките. Прилагането на всеки друг от посочените методи би довел до неверен, т.е. „изкривен“ резултат във Вашия случай.

При метода на съпоставимите пазарни цени, т.е съпоставяне на съпоставимите пазарни цени, цената на имота се определя въз основа за основа на цената на подобен недвижим имот или имоти, разположени в близост до местонахожденито на Вашите имоти или които се намират в сходен ценови район. Имотът, чиято цена се сравнява, трябва да бъде продаван или закупен през последните 6 месеца преди датата на Вашата оценката. Така  при сравняване може да имате база за сравнение за реалността на цената на Вашият имот. Също така трябва да разполагате с достатъчно информация за реализирани сделки на подобен тип имоти по местоположение, вид строителство, типове имоти и продажните им цени. Този метод е предпочитан, защото при него лесно може да докажете, че цената на Вашия имот няма спекулативен характер и е близка, равна или малко по-висока от цената на подобни имоти. На тази база ще изчислите средна цена за един квадратен метър на недвижимия имот.

Препоръчвам Ви да ползване разпоредбата на чл. 65 от Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. на Министъра на финансите с методите за определяне на пазарните цени и да потърсите помощта на лицензирани оценители и/или заключения на вещи лица. Ако Вие нямате специалните знания, които се изискват, за да бъдете лицензиран оценител или вещо лице, няма да имате сигурност в определената от Вас цена.

Данъчната оценка служи за база при облагането на имота с годишен данък и при определянето на таксата за битови отпадъци. Тя се изготвя задължително при покупко-продажбата на недвижим имот, но няма отношение към пазарната оценка на имота. Трябва да знаете, че е в отделни случаи пазарната оценка може да е по-ниска от данъчната оценка.
 

С уважение:

Още за недвижими имоти:

Нормативна рамка

ЗКПО

Наредба Н-9