Отдаване под наем на сграда от физически лица, съдружници в ООД

С промяна в ЗЗДС, в сила от 1-ви ян. 2013 г. към определението за подобрение по т.32 § 1 на ДР на закона е добавен нов текс „Създаване на нов актив от държател/ ползвател на наетия или предоставен а ползване актив се приравнява на „подобрение“. Това допълнение даде възможност е нает имот наемателят да изгражда постройка, лека или др. сграда, която с приравнява и третира като „подобрение“ т.е. за нея не се изисква право на стреж изрично, за да бъде поставена.

Трябва обаче да се знае, че съгласно чл. 92 от Закона за собствеността изграденото от наемателя в нает имот, без изрично право на строеж, е собственост на наемодателя, а наемателят има само правото на ползване върху изградения актив, който е приравнен в счетоводно и данъчно третиране на „подобрение“. След приключване на договора за наем този актив е собственост на наемодателя. Както и наетия терен. Освен ако няма договорени условия, че този актив ще бъде заплатен от наемодателя и наемателя и то по какъв начин.

От предоставения договор е видно, че страните са се договорили в наетия терен наемателят да изгради триетажна сграда със собствени и заемни средства на наемателя, т.е. за сметка на наемателя. Считам, че в случея не е налице възмездно изграждане на триетажната сграда при прекратяване на договора за наем и връщане на наетия актив (терена), заедно с изграденото подобрение (триетажна сграда), няма да може да се приложи разпоредбата на чл. 25, ал. 3. т. 6 и на датата на връщането да възникне данъчно събитие и ДДС за триетажната сграда ще стане изискуем. Данъчната основа ще се определи по чл. 27, ал. 2, наемателят ще трябва да начисли ДДС и да го внесе в бюджета.

Считам обаче, че между текста на чл. 1, ал. 2 и т. 7.5 от договора има противоречие. В чл. 1, т. 2 се казва, че триетажната сграда ще се изгради със собствени средства и за сметка на немателя, а в т. 7.5 е записано, че при прекратяване на договора наемодателят ще прехвърли имота на наемателя със заплащане за направените подобрения. Не е ясно обаче кой на кого ще плати за подобренията, като се има предвид, че съгл. Чл. 92 от Закона за собствеността триетажната сграда, третирана като подобрение на терена, е собственост при прикючването на договора на наемодателя, тъй като е изградена безвъзмездно от наемателя. От друга страна при приключване на договора наемодателят прехвърля имота (терена) на наемателя срещу заплащане, а това означава и подобрението, което „де юре“ е негова собственост (въпросният чл. 92 от Закона за собствеността). И така, кой на кого ще плаща при прехвърляне на имота с подобрението?

Какво трябва да направи наемателят?
- Да извършни и отчете по сметка 613 Разходи за придобиване на дълготрайни активи всички разходи по триетажната ограда.
- След завършването ѝ да оформи приемането ѝ и въвеждането ѝ в експлоатация по реда на Закона за устройството на територията.
- Като получи разрешение за ползване да формира дълготраен нематериален актив (чл. 51 от ЗКПО), тъй като този актив не става негова собственост, а само има право на ползването му в рамките на срока на наемния договор. Да првхърли разходите от сметка 613 по сметка 219 Други дълготрайни наемателни разходи.
- Да състави амортизационен план за актива при норма по чл. 55 група 6 от ЗКПО – за срока на договора за наем, който сългасно чл. 229 от Закона за задълженията и договорите трябва да се съобразява с посочените в този член условия.
- Да начислява изхабяване през време на ползване на подобрението.
- При прекратяване на договора за наем да върне наетия имот с подобрението, като състави протокол за „приемане-предаване“. Данъчното събитие настъпва по реда на чл. 25, ал. 3, т. 5 от ЗДДС – на датата на фактическото връщане на подобрението с актива/ терена. Данъкът става изискуем (чл. 25, чл. 5). Наемодателят съставя протокол за начисляване на ДДС при данъчна основа, формирана по чл. 27, ал. 2 от ЗДДС.
- За разходите по изграждане на триетажната сграда наемателят има право на данъчен кредит съгласно чл. 70, ал. 3, т. 4 от ЗДДС.
- Върнатият имот (терена) и подобрението се отписват счетоводно по общия ред , а в годишната данъчна декларация се прилагат разпордбите на чл. 66, ал. 1 и ал. 2 от ЗКПО.

 
Това е общият ред. Конкретно по поставените 4 въпроса:

1. Такава сделка е възможна, но трябва да се има предвид, че настъпиха промени след 1-ви януари 2020 г. във връзка с отчитането на наемния/ експотационния лизингов договор при наемателя (лизингополучателя). Има промени в СС 17 Лизинг и ЗКПО, както и МСФО 16 (ако лицето орилага МСС). Нямам конкретна представа за цените на имотите, но договорените 400 - 800 лв. за терена са малко, при положение че собствениците и наемателят са „свързани лица“ (виж чл. 15 и чл. 16 от ЗКПО).
 
2. Да, данъчен кредит се ползва по общия ред, съгласно чл. 70, ал. 3, т. 4 от ЗДДС, за изграждане на подобрение.

3. Относно договора за наем вижте чл. 229 от Закона за задълженията и договорите. Може и за срок по-дълъг от 25 години, ако става въпрос за търговска сделка. По този въпрос може да се консултирате с юрист, който е специалист по недв. имоти.
 
4. Разбирането Ви за прехърлянето на имота след 25 години не е правилно. Вече обяснихме, че когато наемател изгражда в нает имот „нов актив‘ (в случая триетажна сграда, която е приравнена на „подобрение“ съгл. т. 32, от ДР на ЗДДС) при фактическото връщане на наетия актив с подобрението. И ако в договора няма изрично договаряне за „условие“ или „задължение“ за наемателя да изгради триетажа сграда, при какви условия и с какво заплащане, сградата се изгражда безвъзмездно, за сметка на наемателя и се третира като „право на ползване“ и собственост по чл. 92 от Закона за собствеността на собственика при връщане на наетия актив.
 
Следователно, при този договор и липсата на други договаряние за „условие“ или „задължение“, на датата на фактическото връщане на наетия имот и подобрението наемателят трябва да начисли ДДС върху данъчна основа по реда на чл. 27, ал. 2 и да внесе данък в бюджета.
 
Изпълнението на другите условия по чл. 1, ал. 2 от договора и прехвърляне на имота с подобрението от наемодателя на наемателя следва след 25 години, отделен въпрос и се урежда като правна сделка – възмездно или безвъзмездно, по споразумение на двете страни. Целесъобразно е да вземете мнение на юрист, който работи по тази материя, тъй като той най-добре знае как местния съд приема подобни казуси.
 
Накрая, отново ще отбележим, че от 1-ви януари 2020 г. има съществени промени по отчитането и анъчното третиране на подобренията във връзка с изменениета на СС 17 и ЗКПО и третиране на наемния договор като екслплотационен лизингов договор.

С уважение:

Нормативна рамка

Закон за собствеността

ЗДДС

СС 17

МСФО 16

Закон за задълженията и договорите