Отчитане на сделки за замяна на земя

Често срещани са сделките между собственици на земя, които предоставят земя/ право на строеж и строителни предприятия, които дават срещу това жилища или друга застроена площ /магазини, офиси/. Бартерните сделки или сделки за замяна са уредени в чл. 222 и чл. 223 от Закона за задълженията и договорите. Прилагат се правилата за продажбата, като всеки от заменителите се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Сделките се оформят нотариално като замяна на недвижими имоти.
 
Съгласно счетоводното законодателство сделката се отчита като замяна на несходни активи. Счетоводен стандарт (СС) № 16 – Дълготрайни материални активи и Международен счетоводен стандарт (МСС) 16 – Имоти, машини и съоръжения дават насоки за счетоводното отчитане на непарични обмени на материални активи. Съгласно СС № 16 когато дълготраен материален актив е получен в резултат на замяна или частична замяна срещу друг несходен дълготраен материален актив или други активи, цената на придобиване се определя по справедливата стойност на получения актив, която е еквивалентна на справедливата стойност на отдадения актив, коригирана с всички прехвърлени парични средства. Възникналата разлика между цената на придобиване на получения актив и сумата от балансовата стойност на отдадения актив и всички прехвърлени парични средства се отчита като печалба или загуба. Строителният предприемач ще отчете придобиването на правото на строеж по справедливата стойност на договорените в замяна апартаменти/ строителни услуги. При собственика на земята е налице трансформиране на един актив – земята/ правото на строеж  в друг актив. За него справедливата стойност на придобитият актив ще бъде друга – справедливата стойност на земята, респективно правото на строеж.
 
Всяка сделка за замяна всъщност представлява  две  сделки, при които всяка от страните е продавач на своята собственост и купувач на това, което му продава другата страна. Всяка от двете сделки се третира по Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) от гледна точка на лицето и вида на доставката. Обичайно при сделките между физически лица, които предоставят право на строеж и строителните предприятия, които им предоставят жилища или друга застроена площ, физическото лице не е регистрирано по ЗДДС, докато строителното предприятие е регистрирано по ЗДДС и неговата продажба е облагаема доставка.
 
Сделката за собственика, който в повечето случаи е физическо лице с правото на строеж, е освободена доставка. Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
 
Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС в сила от 01.01.2014 г., когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.
 
Съгласно разпоредбата на чл. 130, ал. 3 от ЗДДС, при бартерна сделка, доставката с по-ранна дата на данъчното събитие се счита за авансово плащане по втората доставка, т.е. в момента, в който собственикът на имота учреди право на строеж в полза на строителя, строителят следва да начисли ДДС за бъдещата строителната услуга, тъй като ще е получил авансово плащане в натура. ДДС върху бъдещата строителна услуга става изискуем към момента на учредяване правото на строеж, доколкото представлява авансово плащане за бъдещата строителна услуга. В тази връзка следва всички елементи на бъдещата доставка (строителната услуга) да са вече известни и стойността на прехвърляните права да може да получи парично изражение.

Нормативна рамка:
 

- ЗДДС

Вижте ЗДДС тук >>>