Определяне на стойност на придобиване на земя и сграда

Стойността на земята и сграда, които искате да придобиете се определя по пазарната цена, определена  по един от следните методи за всеки от двата имота: сграда и земя, независимо, че са посочени с обща цена в нотариалният акт.
Приложими методи за определяне на пазарната цена, посочени в по законодателството са:
1.метод на сравнимите неконтролирани цени;
2. метод на пазарните цени;
3. метод на увеличената стойност;
4. метод на разпределената печалба;
5. метод на транзакционната нетна печалба.

/По-подробно това е посочено в § 1, т. 8  от ДОПК и Наредба № N-9 от 14 август 2006 г. zа реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени , обн. в  ДВ. бр. 70 от 29 aвгуст 2006 г./
 
Препоръка: Тъй като въз основа на продажната цена се определят и други данъци и такси /например за нотариалното прехвърляне и др./, е препоръчително да се извърши продажбата по пазарната цена за региона в момента на изповядването ѝ, за да не се приеме при данъчна проверка или ревизия, че с продажбата на по-ниска цена се цели заобикаляне на закона и избягване заплащането на данъци.
 
Важно! Когато продавачът и купувачът са свързани лица по смисъла на  § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ДОПК е необходимо да имате оценка за стойността на земята и сградата  от лицензиран оценител.
 
Краткият отговор на въпроса как се определя стойността на подобренията е: определя се по някои от посочените по-горе методи.

Например, като от определената цена по някои от методите, извадите цената, платена при придобиването; или според направените разходи за подобрението  които сте отчели счетоводно.

Препоръка: Поискайте оценка на подобренията, направена от лицензиран оценител.

Отговор на въпроса как ще се облага с ДДС продажбата на подобрения имот отговорът е ще трябва да издадете две фактури при последваща продажба:
1/ Във фактурата с цената на къщата и прилежащият ѝ терен няма да начислите ДДС, освен ако не сте избрали доставката да е облагаема, съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС. Но задължително ще начислите ДДС във фактурата, която издавате при продажбата на къщата и прилежащия ѝ терен, когато в резултат на подобрението е създадена нова сграда.
2/ Във фактурата, в която е посочена цената на двора – УПИ, ще начислите ДДС, защото тази доставка не е посочена като освободена доставка по ЗДДС, т.е. при продажба на УПИ доставката винаги и облагаема и на основание чл. 2, т. 1 от ЗДДС продавачът начислява дължимия ДДС, който се заплаща от купувача.

Съображенията за този отговор са следните:

В зависимост от характера на резултатите от подобрението на сградата, за което няма информация във въпроса,  са възможни  следните две възможности:  създава се нова сграда или не се създава нова сграда:

1/ Когато обновяването ще се изразява в разрушаване на ограждащите стени и покрив, т.е. като краен резултат преустройството ще бъде от такъв характер, че ново изградената част или части ще водят до създаването на много нови елементи, което променя основно вида, качеството и предназначението на сградата и се отразява на нейната дълготрайност и устойчивост, ще е налице нова сграда, продажбата на която се облага с ДДС. Например закупената от стара къща, която се преустройва във хотел или в къща за гости или в бизнес сграда с офиси, тогава е налице нова сграда и доставката ще бъде облагаема. При определяне на степента на промените поради обновлението е препоръчително да имате заключение на строителен специалист, който да ви консултира относно характера на промените според строителните правила и норми. Ако резултат от извършеното подобрение е нова сграда, във фактурата  за сградата и прилежащият терен ще бъде начислен ДДС.
 
2/ По отношение на ДДС за двора, /земята/, ЗДДС подразделя земята на два вида: „земя прилежащ терен“ и „земя - УПИ /т.е. двора/.

„Земя прилежащ терен“ е сборът от площта, на която е застроената къщата и площта от земята около нея в размер на 3 метра от външните очертания на къщата. Когато се продава стара сграда с прилежащ терен, във фактурата не се начислява ДДС.
 
Когато се продава нова сграда в резултат на обновлението заедно с прилежащ терен е налице облагаема доставка и във фактурата  се начислява ДДС.
 
3/ Земя –УПИ, т.е. двора.
 
Земята, която не е прилежащ терен към сградата, подлежи на облагане с ДДС. За тази част от доставка се издава отделна фактура, в която се посочва цената на двора т.е. на /УПИ/ Издаването на тази фактура е задължително независимо от това дали се продава стара или нова сграда, построена в двора. Чл. 128 от ЗДДС не се прилага, защото няма две съпътстващи доставки, а две самостоятелни доставки.

Още за УПИ:

Нормативна рамка

ДОПК

ЗДДС