Облагане на физически лица при продажба на имоти

От изложените факти е ясно, че посочените имоти са притежание в семейна имуществена общност. Придобиване и разпореждане с изброеното  имуществото е в резултат на покупко-продажба или замяна. Няма придобити имоти по наследство, дарение или завет.

Придобити имоти  са: жилищни с УПИ, имущество за упражняване на бизнес, търговски обект /механа/ и склад, разпределени така:
 ½ от имот А, който е търговски обект е заменената срещу жилищен имот и част от УПИ през 2020 г.

За тази замяна не се прилага чл. 13, ал. 1, т. 1,б“а“ от ЗДДФЛ, защото предвиденото освобождаване се отнася само до придобит доход от продажба или замяна на недвижим жилищен имот. „Недвижим жилищен имот" по смисъла на закона е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди /вж. Допълнителните разпоредби, § 1, т. 56 от ЗДДФЛ/. Тъй като от въпроса е видно, че доходът от замяната е непаричен, същият се счита за придобит на датата на получаване на извършване на замяната с нотариален акт (чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ). Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.

Ако семейството реши да продаде/ замени през 2022 г. или 2023 г. или когато и да било останалата ½ от механата - търговски обект /имот А/, то доходът ще бъде облагаем, защото механата е търговски обект и съгласно чл. 10, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ и съгласно чл. 14, ал. 2 и чл. 48, ал. 2 от ЗДДФЛ тези доходи се облагат с 15 на сто данък върху годишната данъчна основа по чл. 28 от ЗДДФЛ. Определянето на облагаемия доход и на годишната данъчна основа се извършва в съответствие с правилата на чл. 26 и чл. 28 от ЗДДФЛ, като този ред на облагане се прилага и за доходи от стопанска дейност на физически лица, които са търговци по смисъла на ТЗ, но не са регистрирани като еднолични търговци. Това изрично е уточнено в разпоредбата на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ.

На основание чл. 50 от ЗДДФЛ доходите, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа по чл. 28, задължително се декларират в годишната данъчна декларация. По-конкретно тези доходи се описват и облагат в Приложение № 2  към формуляра на годишната данъчна декларация за съответната календарна година.
 
Имот Б и имот В:

Имот Б е жилищен имот. УПИ е прилежащ към него поземлен имот, който съгласно § 5, т. 1 и т .11 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията /ЗУТ/ не може да се определи като самостоятелен обект и затова жилищният имот /етаж –имот Б/ и придобитото УПИ /имот В/ са общ обект на последваща продажба /замяна/. Те ще се третират като едно цяло. За тяхната продажба или замяна придобитият доход ще бъде освободен от облагане, ако се продадат след 01.01.2024 г., т.е. след като са изтекли повече от три данъчни години от дата на придобиване, която е посочена, че е  22.10.2020 г. 

Имот Е - УПИ и сграда, построена в него - имот Ж:
 
Имоти Е и Ж са жилищен имот с УПИ /вж. казаното за имот Б и В/. Приема се, че дата на придобиването ще бъде датата на завършване на строителство на сградата  на етап "груб строеж", защото се освобождава дохода от продажба на жилищен имот, а не само от продажбата на УПИ, т.е. за да се признае освобождаване на дохода, те трябва да се подадат заедно. Определяне кога изтичат повече от три данъчни години трябва да се изчисли, тъй като в няма тези данни във въпроса.
 
Жилищен имот Г и склад - имот Д:

Имоти Г и Д са два самостоятелни имота, с различни данъчни режими по отношение на придобитият доход от тяхната продажба/замяна.

За жилищен имот Г, въведен в експлоатация през 24.09.2019 г., освобождаване на дохода от продажбата/ замяната ще възникне от 01.01. 2023 г., т.е. тогава са изминали повече от три данъчни години.

Складът /имот Д/ е търговски обект и придобитият доход от продажба или замяна ще бъде облагаем по съображенията посочени по-горе за ½ от имот А.
 

С уважение:

Още за ЗДДФЛ:

Нормативна рамка

ЗУТ

ЗДДФЛ