Вие сте тук: Данъчно облагане и такси Годишна данъчна декларация Облагане в ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ на придобване на апартаменти от ФЛ срещу право на строеж

Облагане в ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ на придобване на апартаменти от ФЛ срещу право на строеж

Отговор, предоставен от
Елена Илиева

на 07 Апр 2021

Tags: ГДДправо на строеждоход

Въпрос:

Физически лица придобиват недвижим имот по наследство през 2007 г. Наследниците са трима, но единият се отказва и продава своята 1/3 на другите двама съсобственици. В последствие - 12 г. по-късно - собствениците учредяват право на строеж на строителна фирма, която ги обезщетява с по 2 апартамента и 2 гаража за всеки собственик. През 09.2020 г. апартаментите са завършени и има Акт 16. Как всяко физическо лице следва да попълни годишната си данъчна декларация по чл. 50 за 2020 г.? Как да се определи стойността на придобитите имоти и размера на данъка, който да се заплати по ЗДДФЛ?

В последствие едното физическо лице решава да се освободи частично от собственост, като продаде единия апартамент и гараж към него. Каква стойност трябва да обложи с данък доход в ГДД за 2021 г. по чл. 50 от ЗДДФЛ?

Отговор:

Разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ освобождава от облагане доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство, но при сделките за отстъпено право на строеж върху наследена земя срещу обезщетение това освобождаване се прилага само към непаричния доход, придобит от отстъпеното право, т.е. освободено от облагане е придобиването на обезщетението, но не и доходът, придобит от продажбата на това обезщетение.

За доходите от продажбата на недвижим имот, придобит като обезщетение за отстъпено право на строеж върху наследена земя се прилагат общите разпоредби на ЗДДФЛ, т.е. ако доходът не е освободен, то той е облагаем по реда на чл. 33 от закона. За разлика от сделката по отстъпване право на строеж, в този случай е налице продажба на недвижим имот и разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1 са приложими, т.е. ако обезщетението е придобито преди повече от 3 години за апартамента и преди повече от 5 години за гаража от датата на продажбата, то доходът ще бъде необлагаем на горепосоченото основание.

Тук следва да подчертаем, че съгласно §1, т. 51 от Допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ „недвижим жилищен имот" е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди и съответно в хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а" може да попадне само апартаментът, но не и гаражът. Ако бъдат продадени заедно, след като са изминали 3, но преди да се изминали 5 години от датата на придобиване, облагаем ще бъде само доходът от продажбата съответстващ на гаража.

Ако апартаментът и гаражът бъдат продадени преди да са изтекли 3 години от датата на придобиването им целият доход е облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. В този случай е приложима нормата на чл. 33, ал. 6, т. 6 от ЗДДФЛ и цената на придобиване е пазарната цена на имота към датата на придобиването му (чл. 10, ал. 4 от закона), без значение, че една част от получения непаричен доход е била необлагаема, като доход от замяна на наследствено имущество.

Получаването на строителни обекти в новопостроена сграда като обезщетение за отстъпено право на строеж представлява непаричен доход на физическите лица по смисъла на ЗДДФЛ от замяна на ограничено вещно право върху недвижимо имущество, който е облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от закона, освен когато е изрично освободен на някое от основанията, посочени в чл. 13 от ЗДДФЛ.

Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство. В конкретния случай тази разпоредба е приложима само за частта от непаричния доход (полученото обезщетение), което отговаря на частта от правото на строеж, учредено върху наследената земя. За останалата част от дохода разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от закона е неприложима, тъй като тя обхваща само сделките по продажба или замяна на недвижимо имущество, но не и прехвърлянето на ограничено вещно право върху такова имущество, каквото е правото на строеж и доходът е облагаем по общия ред на закона.

Във въпроса не са посочени конкретни данни в какво съотношение се намира собствеността между лицата и за опростяване на примера ще приемем, че се прехвърлят равни дялове. Първоначално всеки притежава по 1/3 идеална част. Единият наследник продава своята част на останалите двама поравно и всеки от тях придобива чрез покупка по 1/6 идеална част от целия имот. Така всеки от собствениците притежава по 1/2 идеална част от имота, като 5/6 идеални части на всеки собственик са придобити по наследство и 1/6 е придобита чрез покупка. Съответно на облагане подлежи стойността на дохода на всеки собственик, съответстваща на придобитата чрез покупка по 1/6 част от целия поземлен имот. Ако обезщетението не е персонализирано между собствениците, то всеки от тях облага по 1/6 част от общата му стойност. Ако обаче обезщетението е персонализирано, т.е. всеки собственик получава реални части или конкретен имот, то на облагане при всеки собственик подлежи по 1/3 част от полученото от него обезщетение, тъй като ако се приеме частта от земята, принадлежаща на всеки собственик, като единица, то 1/3 част от нея не е придобита по наследство.

Съгласно чл. 33, ал. 1 и ал. 5 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на ограничени вещни права върху недвижимо имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. Съгласно чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена. В конкретния случай за целите на чл. 33, ал. 1 от закона продажната цена за всеки от собствениците ще е равна на 1/6 от пазарната цена на цялото обезщетение, ако то не е персонализирано или на 1/3 от пазарната цена на реалната част/ недвижим имот, която е придобил всеки собственик.

На основание чл. 33, ал. 6, т. 8. от ЗДДФЛ документално доказаната цена на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж. В конкретния случай това е цената, на която всеки от собствениците е закупил своята идеална част от земята от третия наследник, при условие че е учредено право на строеж върху цялата земя. Ако при учредяването собствениците на земята са запазили за себе си правото на строеж на обектите, които получават в замяна, цената на придобиване ще се определи като покупната цена на земята се намали с частта, съответстваща на непрехвърлената част от правото, както е определена в нотариалния акт за учредяване на правото.

С уважение:

Още за ГДД:

Доход от хонорар - облагане и посочване в ГДД по чл 50 от ЗДДФЛ

Попълване на ГДД по чл 50 от лице с приходи от сделки на фондовата борса

Деклариране в ГДД по чл 50 от ЗДДФЛ на доход в криптовалута

Нормативна рамка

ЗДДФЛ

Оценете отговора на експерта
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)

Оценка:

Вашата оценка ще бъде записана!

Потвърждавате ли оценката?

Съдържанието, дизайнът и публикуваните статии в portalschetovodstvo.bg подлежат на РС Издателство и Бизнес Консултации и са защитени по смисъла на закона за авторското право и сродните му права. Копирането и разпространението на съдържанието е забранено! Общи условия

Подобни статии

27Февр2023

Облагане в ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ на придобване на апартаменти от ФЛ срещу право на строеж

Подобни статии

Начисляване на данъци във връзка с представителни разходи и разходи за лични нужди

Признаване на разходи по ЗКПО, отнасящите са изминала година при издадени и осчетоводени фактури през настояща година

Неприспаднат остатък по ГДД за 2018 г.

Корекция на ГДД за 2020 г. във връзка с висока касова наличност

Равнение между ДАП и САП и попълване в ГДД

Деклариране на приходи на чуждестранно ФЛ от търговия с финансови инструменти