Начисляване на ДДС при продажба на земя и къща

Фактическата обстановка не е напълно изяснена, не е посочено например на коя дата е издадено разрешението за ползване по реда на Закона за устройство на територията /ЗУТ/ на въпросната сграда. Посочено е само, че през 2013 г., когато е била закупена и ползвано ДК, същата е била в груб строеж.
 
На първо място следва да подчертаем, че данъчното третиране по ЗДДС на продажбата на сградата и УПИ, което не е прилежащ терен към сградата е различно.
 
Данъчното третиране на доставките, свързани със земя и сгради е уредено в чл. 45 от ЗДДС.

По отношение прехвърлянето на собственост върху сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и същите са предмет на освободена доставка.
 
Определението за “сгради, които не са нови”, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма е дадена дефиниция за "нови сгради", а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж" или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
 
Основният режим на доставките по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС  е „освободена доставка”.
 
Правото на избор дали една освободена доставка да бъде облагаема може да се упражни на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС в случаите на доставка по чл. 45, ал. 3  от ЗДДС. Правото на избор може да се упражни чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката. Същото може да бъде упражнено и чрез посочване във фактурата на основанието за осъществяване правото на избор доставката да е облагаема – чл. 45, ал. 7 от ЗДДС. Следва да се приеме, че лицето е упражнило правото си на избор доставката да бъде облагаема също, и когато лицето не е посочило във фактурата основанието за неначисляване на данък, съгласно изискването на чл. 114, ал. 1, т. 12 от ЗДДС. В този случай се приема, че данъкът е включен в цената /чл. 67, ал. 2 от ЗДДС/.
 
Предвид обстоятелството, че в запитването не е посочено точно датата на която въпросната сграда е въведена в експлоатация не може да преценим и дали същата е нова или стара по смисъла на закона.
           
Общото правило при доставка на сграда, която не е "нова" по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС е, че тази доставка е освободена по силата на чл. 45, ал. 3 от закона. Възможността на доставчика да избере доставката да бъде облагаема е въведена с правото му на избор по реда на ал. 7  от същата разпоредба.
 
В чл. 79 от ЗДДС в сила от 01.01.2017 г. са посочени случаи, при които се извършва корекция на ползван данъчен кредит.
 
Съгласно чл. 79, ал. 2, от ЗДДС регистрирано лице, което изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност е приспаднало данъчен кредит за произведена, придобита или внесена от него стока, съответно изцяло или частично е приспаднало данъчен кредит за получена услуга, при извършване на последваща доставка на стоката или услугата, за която не е налице право на приспадане на данъчен кредит, дължи данък в размер на ползвания данъчен кредит, като за стоките и услугите, които са или биха били дълготрайни активи, дължимия размер на данъка се определя по формула.
 
В конкретния случай, предвид изложеното в запитването, ако горепосочената сграда не е нова и продажбата на сградата се третира като освободена доставка по смисъла на чл. 45 ал. 3 от ЗДДС, приложение ще намери разпоредбата на чл. 79, ал. 3, т. 1, буква „а“ от ЗДДС /в сила от 01.01.2017 г./, т. е. следва да се направи корекция на ползвания данъчен кредит.
 
Начисляването на данъка следва да се извърши в данъчния период, през който е възникнало съответното обстоятелство, чрез съставяне на протокол за определяне размера на дължимия данък и отразяването му в дневника за продажбите и справка-декларацията за този данъчен период.
 
Такава корекция няма да се налага, ако доставката се третира като облагаема. Това са случаите когато сградата е нова или когато, въпреки че същата е стара сграда по смисъла на закона доставчика избере да е облагаема на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
 
По отношение на земята, която не е прилежаща, за определяне на данъчното третиране по ЗДДС на доставката ѝ е необходимо да се знае характера на земята – поземлен имот или урегулиран поземлен имот, по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
 
Предвид правилото на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС ал. 1 не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
 
В настоящият случай е посочено, че земята е УПИ, а  съгласно горецитираната норма продажбата на УПИ винаги е облагаемо.
 
Затова в подобни ситуации е желателно страните по сделката да определят отделни цени за облагаемата и съответно за освободената доставка, независимо че те са част от една сделка с недвижим имот (оформена с един нотариален акт).