Регистрация по ДДС преди продажба на земя

Съгласно чл. 45, ал.1 прехвърлянето на правото на собственост върху земя е освободена доставка. Изключение от това е предвидено в ал. 5, която регламентира, че прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, не се счита за  освободена доставка.

Във Вашия случай, ако земята е УПИ, тогава доставката за земята ще е облагаема доставка и следва да се прецени дали доставката попада в облагаемия оборот за целите на чл. 96, ал. 1 от закона.

Съгласно чл. 96, ал. 2 облагаемият оборот за целите на общата регистрация  е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл. 46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.
 
В чл. 96, ал. 3 от закона е предвидено изключение за облагаемите доставки, когато те не са свързани с основната дейност на лицето или когато са доставки на дълготрайни активи, използвани в дейността на лицето, както и доставки за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3.
 
В ЗДДС няма дадено определение за „основна дейност“ по смисъла на чл. 96, а само по смисъла на чл. 70, ал. 2. Легална дефиниция на "основна икономическа дейност" е дадена в т. З от § 1 на ДР на Закона за регистър БУЛСТАТ, съгласно който критериите за определянето ѝ са:
а) най-голям дял в нетния размер на приходите от дейността;
б) най-голям размер на брутното производство на стоки и услуги, продукт на съответната дейност;
в) най-голям размер на изплатените надници и заплати за дейността;
г) най-голям брой заети в дейността.
 
Становището на НАП е, че за целите на чл. 96, ал. 3 от ЗДДС при определяне на основната дейност на лицето следва да се имат предвид фактори като: нетния размер на приходите; относителния дял на използваните дълготрайни активи, дела на заетите лица в дейността. Като водещ критерий все пак би могъл да бъде определен размерът на приходите за период не по-дълъг от последните дванадесет последователни месеца преди текущия месец. В случай обаче, че за лицето формирането на този преобладаващ процент от приходите има инцидентен, случаен, нерегулярен характер, основната дейност може да се определя съобразно останалите, посочени по-горе критерии, преценени съвкупно, включително като се отчитат намеренията и бизнес плановете на лицето. Предвид липсата на единен критерий за определяне на основната дейност, считам, че има голям риск да приемете, че единичната сделка не се включва в облагаемия оборот. 
 
Ако земята е дълготраен актив, който е използван в предишната дейност на фирмата, тогава ще попадне в изключенията на ал. 3 и няма да се включва в облагаемия оборот за целите на чл. 96, ал. 1 от закона.
 
Ако обаче земята се класифицира като инвестиционен имот, тогава доставката ѝ няма да попадне в изключенията на ал. 3 и следва да се регистрирате по ЗДДС, съгласно чл. 96, ал. 1.