Начисляване на ДДС при продажба на апартаменти, заприходени като продукция

Относно доставката на сграда и/или обособени части от сграда, следва да се има предвид на първо място разпоредбата на чл. 45 от ЗДДС. Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

В ЗДДС няма определение на понятието "сгради, които не са нови". Определението за "сгради, които не са нови", се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма е дадена дефиниция за "нови сгради", а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж" или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на ЗУТ.

За да може да се възползвате от хипотезата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, следва обектът, които се продава да няма качеството "нови сгради". Ако съответният обект не е нов по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, доставката на същия е освободена доставка и за нея не се дължи ДДС.

Следва да имате предвид, че законът предвижда възможност, доставчикът да упражни правото си на избор по отношение на доставката – тя да бъде облагаема, съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
 
Следователно апартаментите, които са продадени през 2007 г. правилно са продадени с начислен ДДС, тъй като очевидно към онзи момент са отговаряли на определението на нови сгради.

Относно последните два апартамента, които са продадени през 2014 г., при положение че не отговарят на определението "нови сгради", за тях може и да не се начислява ДДС. Законът предвижда възможност, доставчикът да упражни правото си на избор по отношение на доставката – тя да бъде облагаема, съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
 
В чл 79 от ЗДДС не са предвидении никакви давностни срокове. В тази връзка не става ясно какво има предвид запитващият под изитичането на 5 год. давностен срок.
 
Освобождаването от облагане на въпросните два апартамента през 2014 г. е на основание  чл. 45, ал. 3 от ЗДДС във вр. § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, а не на основание чл 79 от ЗДДС поради изтичане на давностни срокове.
 
Също така по отношение на продадените през 2014 г. апартаменти, следва да се има предвид следното.
 
Когато при продажбата на „стари сгради” се прилага визираният в чл. 45, ал. 3 от ЗДДС режим на освободена доставка и при придобиването на сградите е упражнено право на приспадане на данъчен кредит, за доставчика възниква задължение за корекция на ползвания данъчен кредит.  
 
Определянето на начина, по който ще бъде изчислен размерът на дължимия данък зависи от обстоятелството дали имотът е признат и ползван от предприятието като дълготраен актив по смисъла на Закона за корпоративното и подоходно облагане /ЗКПО/ или като търговска наличност с цел последваща продажба, т.е. като стока, по смисъла на счетоводното законодателство. 
 
За недвижими имоти, които дружеството е признало за дълготрайни активи по смисъла на ЗКПО корекцията на данъчния кредит при продажбата им следва да се извърши по формулата, посочена в чл. 79, ал. 6, т. 1 от ЗДДС.
 
Ако обаче имотите са заведени като стоки, корекцията следва да се извърши по реда на чл. 79, ал. 1 от ЗДДС и в този случай дължимият данък е в размер на ползвания данъчен кредит.
 
В конкретния случай са възможни следните два подхода при определяне размера на ползвания данъчен кредит, който подлежи на корекция: 
- когато при придобиването на имотите, за всички стоки и услуги, свързани с изграждането им е упражнено право на данъчен кредит и всеки един от активите е заприходен по неговата отчетна стойност, тази стойност може да послужи като основа за определяне размера на ползвания данъчен кредит;
- когато при придобиване на имотите, за някои от вложените в строителството стоки или услуги не е упражнено право на приспадане на данъчен кредит, с тяхната стойност би следвало да се намали отчетната стойност на актива и полученият резултат да бъде основа за определяне на ползвания данъчен кредит.
        
При втория подход е необходимо да се извърши задълбочен анализ на вложените в строителството стоки и услуги, за които е ползван данъчен кредит, респ. не е ползван такъв, за да се определи по-коректна основа за начисляване на ДДС.