Продажба на апартаменти на зелено и фактуриране

Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.  
 
Ако  при закупуване на правото на строеж има условия на бартер, т.е. плащането ще стане чрез бъдещи СМР, тогава съгласно чл. 130 доставката с по-ранна дата на възникване /прехвърлянето на правото на строеж/ ще се смята за авансово плащане по втората доставка /СМР/. Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане /за СМР/ ще е равен на размера на данъчната основа на учреденото право на строеж. Съгласно чл. 96, ал. 4 от ЗДДС в облагаемия оборот се включват и получените авансови плащания по доставки по ал. 2, с изключение на получените авансови плащания преди възникване на данъчното събитие по чл. 51, ал. 1. Ако този размер на авансовото плащане е равен или по-голям от 50 хил. лв, тогава условията на чл. 96, ал. 1 изречение второ от закона ще са налице и лицето ще е длъжно да подаде заявление за регистрация в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Ако закупите право на строеж без условия на бартер и продавате правото на строеж преди издаването на разрешение за строеж, все още няма да имате задължение за регистрация по ЗДДС.
 
При авансово получените суми за СМР следва да обърнете внимание на следните неща.

Съгласно чл. 25, ал. 8 от закона, когато нерегистрирано по този закон лице получи авансово плащане по облагаема доставка и фактически извърши тази доставка след датата на регистрацията си по този закон, смята се, че полученото авансово плащане съдържа данъка, който става изискуем на датата, на която става изискуем данъкът по доставката.

Тази норма ще се отнесе до всички авансово получени суми преди регистрацията, но не и до сумите, които са фактурирани, но не са платени. За авансовите суми, които ще се плащат след регистрацията по ЗДДС, ще важи правилото на чл. 25, ал. 7, а именно -  когато, преди да е възникнало данъчно събитие, се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.
 
Ако издадете една обща фактура за СМР преди регистрацията по ЗДДС, преди данъчното събитие и преди самото плащане, ще нарушите облагането на получените суми след регистрацията по закона. Така или иначе няма как да избегнете облагането по ДДС, тъй като съгласно чл. 113, ал. 10 от закона, когато регистрирано лице извърши облагаема доставка, за която е получило авансово плащане преди датата на регистрацията си по този закон, лицето издава фактура, в която посочва цялата данъчна основа на доставката. СМР услугите, които ще извършите след регистрацията по ЗДДС, ще се обложат в пълния им размер, независимо от размера на фактурираното авансово плащане. В случай, че не коригирате авансовата фактура за целия размер, издадена преди регистрацията и преди получаване на сумата по фактурата, ще подлежите на санкции по чл. 180 от закона за неначисления данък за авансовите суми, получени след регистрацията по ЗДДС.