Издаване на фактура за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство на апартаменти

Фактическата обстановка не е прецизно изложена в запитването. По-долу ще се опитам да отговоря принципно на въпроса как следва да се третират по ЗДДС сделки, при които собственици на определен имот, учредяват право на строеж (суперфиция) върху недвижим имот срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в новата сграда (обезщетение).
 
От изложената в запитването фактическа обстановка предполагам, че собствениците на поземления имот са учредили на своето дружество право на строеж, срещу задължението на същото това дружество да построи и предаде на същите тези собственици самостоятелни обекти в новата сграда. Този договор всъщност има смесен характер и обединява договор за учредяване на право на строеж и договор за строителство. Обикновено това се постига, когато собствениците на имота прехвърлят правото на строеж върху част от обектите в новопостроената сграда на дружество, което ще извърши строителните дейности, а върху друга част запазват за себе си правото на строеж. Така собствеността върху въпросните самостоятелни обекти в новопостроената сграда преминава върху тях автоматично след като те бъдат построени в груб строеж.    
 
Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

Доколкото в случая е налице нотариален акт, с който се учредява право на строеж срещу строителна услуга, следва да съобразите разпоредбите за бартер, разписани в чл 130 от ЗДДС. Когато е налице доставка, по която възнаграждението /изцяло или частично/ е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за двете доставки възниква по общите правила на закона. Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане /цялостно или частично/ по втората доставка, като размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа с по-ранна дата.
 
В случая за вашето дружество се приема, че към датата на нотариалния акт сте получили авансово плащане във вид на право на строеж (чл. 130, ал. 3 от ЗДДС), което получено авансово плащане формира за дружеството облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1, във връзка с чл. 96, ал. 4 от ЗДДС. Така съгласно чл. 96, ал. 1 всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
 
Съгласно разпоредбата на чл. 25, ал. 8 от ЗДДС се счита, че полученото авансово плащане  съдържа и данъка, който става изискуем, на датата, на която става изискуем данъкът по доставката. Вашето дружество е доставчик на услуга по СМР, която предоставя на собствениците на земята, и за която данъчното събитие съгласно разпоредбите на чл. 130, ал. 2 от ЗДДС ще се определя по общите правила на закона. Данъчната основа на извършената доставка на услуга по СМР ще представлява  пазарната цена на учреденото право на строеж, съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, във връзка с чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС.
 
Следователно съгласно чл. 130, ал. 3 от ЗДДС за дружеството възниква задължение за издаване на фактура на основание чл. 113, ал. 4 от ЗДДС в 5 дневен срок от датата на нотариалния акт. Данъчната основа се определя по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, а именно данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена. Единствено в този случай ще е необходимо да се извърши оценка от лицензиран оценител.
           
Размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата предвид чл. 130, ал. 4 от ЗДДС.

Процедурата за регистрация по ЗДДС е в чл. 101 от закона. Съгласно чл. 101, ал. 4 от ЗДДС заявлението по ал. 1 трябва да съдържа основанието за регистрация. Към заявлението се прилагат документи, определени в правилника за прилагане на закона. В случаите на чл. 100, ал. 5 при заявяване за вписване на първоначална регистрация пред Агенцията по вписванията лицето не прилага справка за облагаем оборот.