Фактуриране на първо плащане по покупка на имот

Преди да дадем отговор на въпроса, ще обърнем внимание на обстоятелството, че изискуемостта на данъка по реда на ЗДДС настъпва на по-ранната от двете дати – датата на данъчното събитие, която е датата на прехвърляне правото на собственост или датата на авансовото плащане. В конкретното запитване не е споменато кога е датата на прехвърляне правото на собственост, поради което не можем да заключим, дали данъчното събитие настъпва преди някоя от датите, уговорени за плащане по сделката. Ето защо при даване на настоящия отговор правим допускането, че договорените първо и второ плащане предшестват датата на прехвърляне правото на собственост върху двата недвижими имота, поради което тези две плащания се считат за авансови плащания по сделката, за които настъпва изискуемост на данъка, за всяко едно направено частично авансово плащане.

От предоставената информация можем да пресметнем, че общата продажна цена на сделката е в размер на 960 000 лева (600 000 лева за старата сграда, третирана като освободена доставка + 360 000 лева за УПИ, третирана като облагаема доставка). Договореното първо авансово плащане е в размер на 260 000 лева и ако за него не е изрично посочено по коя сделка е плащане – по облагаемата или по освободената, следва да се приеме че е авансово плащане едновременно и по двете разграничими доставки – продажбата на сграда и продажбата на УПИ. Плащането в размер на 260 000 лева, отнесено към общата дължима сума в размер на 960 000 лева, представлява 27,083333% от цената на търговско-правната сделка, защото 260 000/ 960 000 х 100 = 27,083333%. Тоест това е плащане, което представлява 27,083333% от цената на освободената доставка на старата сграда и респективно 27,083333% от цената на облагаемата доставка на УПИ. Схематично първото авансово плащане може да се представи като плащане по двете доставки както следва:
 

 
Тоест разпределяйки авансово платената сума в размер на 260 000 лева спрямо общо дължимата сума в размер на 960 000 лева получаваме, че първото авансово плащане се отнася до плащането на освободената доставка на старата сграда в размер на 162 500 лева и до плащането на облагаемата доставка на УПИ в размер на 97 500 лева.

По отношение плащането на облагаемата доставка, дължимият 20% ДДС по нея ще се определи по формулата, регламентирана в чл. 53, ал. 2 от ППЗДДС, а именно:
Д = (Ц x ДС) / (100 + ДС) , където:
Д е размерът на данъка за конкретната доставка;
Ц - договорената цена с включен данък или обявената цена на дребно по конкретната доставка;
ДС - съответната данъчна ставка.

При тези данни дължимият данък по отношение полученото авансово плащане по облагаемата доставка в размер на 97 500 лева ще се изчисли както следва:
Данък = (97 500 х 20)/ (100 + 20) = 16 250 лева. Съответно данъчната основа ще е в размер на 81 250 лева (97 500 лв. – 16 250 лв. ДДС = 81 250 лв.).

На база на тези изходни данни, за полученото първо авансово плащане в размер на 260 000 лева следва да издадете фактура със следните данни:
1. 27,083333% авансово плащане – сграда = 162 500 лева
2. 27,083333% авансово плащане – УПИ = 81 250 лева
3. 20% ДДС върху 81 250 лв. = 16 250 лева
4. Обща стойност на фактурата = 260 000 лева.

Имайки предвид, че една и съща търговско-правна сделка има различен данъчен режим, смятаме за по-удачно да издадете две фактури – едната, отнасяща се до продажбата на освободената доставка – стара сграда, и втора, отнасяща се до продажбата на облагаемата доставка – УПИ. Съответно във фактурата за авансовото плащане по освободената доставка следва да посочите основание за неначисляване на ДДС, а именно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.
 
По аналогичен начин следва да процедирате при документиране на второто авансово плащане в размер на 640 000 лева, след като то ще се отнася едновременно и по двете доставки – освободената и облагаемата. В този случай плащането от 640 000 лева ще представлява 66,666667% от договорената продажна цена (640 000 лв./ 960 000 лв. х 100= 66,666667%). Схематично второто авансово плащане може да се представи като плащане по двете доставки както следва:
 

 
Тоест разпределяйки авансово платената сума в размер на 640 000 лева спрямо общо дължимата сума в размер на 960 000 лева получаваме, че второто авансово плащане се отнася до плащането на освободената доставка на старата сграда в размер на 400 000 лева и до плащането на облагаемата доставка на УПИ в размер на 240 000 лева.

При тези данни дължимият данък по отношение полученото авансово плащане по облагаемата доставка в размер на 240 000 лева ще се изчисли както следва:
Данък = (240 000 х 20)/ (100 + 20) = 40 000 лева. Съответно данъчната основа ще е в размер на 200 000 лева (240 000 лв. – 40 000 лв. ДДС = 200 000 лв.).

На база на тези изходни данни, за полученото второ авансово плащане в размер на 640 000 лева следва да издадете фактура със следните данни:
1. 66,666667% авансово плащане – сграда = 400 000 лева
2. 66,666667% авансово плащане – УПИ = 200 000 лева
3. 20% ДДС върху 200 000 лв. = 40 000 лева
4. Обща стойност на фактурата = 640 000 лева.
 
Последното плащане, което е в размер на 60 000 лева (960 000 лв. – 260 000 лв. – 640 000 лв. = 60 000 лв. ще представлява 6,25% от цената на търговско-правната сделка (60 000 лв. / 960 000 лв. х 100 = 6,25%). Това означава, че това плащане ще бъде разпределено към двете доставки както следва:
- Освободена доставка на стара сграда = 600 000 лв. х 6,25% = 37 500 лева
- Облагаема доставка на УПИ = 360 000 лв. х 6,25% = 22 500 лева, за която дължимият данък ще се определи в размер на 3 750 лева, а данъчната основа в размер на 18 750 лева.

Сумарно трите авансови плащания ще могат да се представят като данъчни фактури по следния начин:

Авансово плащане	Стойност	Процент	Стара сграда - освободена			УПИ – облагаема 20%
			ДО	ДДС	Сбор	ДО	ДДС	Сбор
Първо	260 000 лв.	27,083333%	162 500	Х	162 500	81 250	16 250	97 500
Второ	640 000 лв.	66,666667%	400 000	Х	400 000	200 000	40 000	240 000
Трето	60 000 лв.	6,25%	37 500	Х	37 500	18 750	3 750	22 500
СУМА	960 000 лв.	100%	600 000	Х	600 000	300 000	60 000	360 000

С уважение:

Христо Досев, д.е.с.