Деклариране на придобити доходи от продажба и дарение на земя

На първо място бихме желали да направим някои уточнения. Гражданството на лицата не е критерий, определящ качеството им на местни лица за данъчни цели на дадена държава. Тъй като във въпроса липсват достатъчно данни за определяне на данъчната юрисдикция, на която са подчинени въпросните лица, в изложението ще приемем, че са местни лица за данъчни цели в България по смисъла на чл. 4 от ЗДДФЛ. Накратко само ще споменем, че доходите на чуждестранни физически лица от продажба, замяна или друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество подлежат на облагане с окончателен данък на основание чл. 37, ал. 1, т. 10 от ЗДДФЛ, независимо от обстоятелствата по чл. 13 от закона.
 
От въпроса не става ясно и кое е приложимото гражданско законодателство, уреждащо съпружеските имуществени отношения между лицата и за целите на изложението приемаме, че това е българският Семеен кодекс. На основание чл. 22, ал. 1 от СК вещните права, придобити преди брака, както и придобитите по време на брака по наследство и по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил. Следователно, ако браковете на брата и сестрата се уреждат от българското гражданско законодателство, дори и при режим на съпружеска имуществена общност земята, придобита по наследство и дарение, е лично имущество на брата и сестрата, а техните съпрузи не са собственици и съответно нямат данъчни задължения при продажба или замяна на наследеното, съответно дарено имущество.
 
На основание чл. 13, ал. 2 от ЗДДФЛ не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение. Разпоредбата се отнася за дареното и наследено имущество при неговото придобиване, т.е. в момента на извършване на дарението и/или получаване на наследството, но не касае последващи действия по разпореждане с вече придобитото по дарение или наследство имущество. На основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет. Тъй като продажбата или замяната на имущество, придобито по дарение, е изключена от текста на разпоредбата, тя подлежи на облагане по общия ред на закона. Ако попада в обхвата на разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ доходът е необлагаем, а в останалите случаи продажбата се облага по реда на чл. 33 от ЗДДФЛ, като в случаите на имущество, придобито по дарение за целите на изчисляване на данъчната основа цената на придобиване на имуществото е нула.
 
За имуществото, придобито по наследство следва също да направим някои уточнения. От въпроса не става ясно как са придобити недвижимите имоти, изградени върху наследената земя. В случай че наследниците са учредили право на строеж върху земята в полза на трето лице като в замяна са получили изградени апартаменти следва да се има предвид, че разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ се отнася единствено до сделката по преотстъпването на правото на строеж и е неприложима към сделките по продажба на имотите, придобити в замяна на отстъпеното право. Тези продажби се облагат по общия ред на закона и както вече беше посочено в частта за дареното имущество. В случай че не е налице преотстъпване право на строеж, а лицата са организирали и финансирали строежа със собствени сили и средства може да се изследва и хипотезата дали не са действали с търговска цел, а не за задоволяване на лични потребности. Ако се докаже, че дейността е търговска и с цел извличане на печалба (независимо дали печалбата действително е реализирана), доходите подлежат на облагане по реда, предвиден за еднолични търговци на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ.
 
За лицата – собственици на имотите, би възникнало задължение за регистрация по ЗДДС само ако продажбите могат да се определят като независима икономическа дейност, т.е. дейност извършвана редовно и по занятие срещу възнаграждение. Ако сделките, независимо от техния брой, могат еднозначно да се определят като разпореждане с наследено/дарено лично имущество, те не би следвало да са основание за задължителна регистрация.
 
Посоченото данъчно третиране касае имотите, собственост на физическите лица, но не и имота, притежаван от ЕООД, независимо че едноличен собственик на капитала е някое от двете физически лица.