Счетоводно отразяване на учредено право на ползване върху недвижим имот

Съгласно определението в СС 16 „дълготрайни материални активи" представляват установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които:
а) имат натурално-веществена форма;
б) се използват за производството и/или доставката/продажбата на активи или услуги, за отдаване под наем, за административни или за други цели;
в) се очаква да бъдат използвани през повече от един отчетен период.
 
Очевидно недвижимият имот отговаря на условията по буква „а" и буква "в". Предвид спецификата на въпроса няма да се спираме на критерия по буква „б", както и на критерия „установимост", т.е. възможността за определяне на връзката между конкретен дълготраен материален актив и черпенето на икономическата изгода от него, а и във въпроса няма достатъчно данни за това. Последният критерий, който е и най-съществен в настоящата ситуация е критерият „притежание", което съгласно определението в стандарта е правото на предприятието да получава очакваните икономически изгоди от дълготрайния материален актив, което произтича от:
а) придобитите от предприятието съгласно действащото законодателство права върху актива;
б) възможността на предприятието да ограничи достъпа на други до икономическите изгоди от актива.
 
Правото на ползване е уредено в членове от 56 до 62 от Закона за собствеността. Това е ограничено вещно право, т.е. вещно право върху чужда вещ, което включва правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Правото на ползване е противопоставимо като абсолютно субективно материално право на всеки, в това число и на собственика на имота. Когато собственикът на един недвижим имот учреди в полза на друго лице ограниченото вещно право на ползване по предвидения за това ред, той се лишава от всяка възможност да ползва вещта. Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя - физическо лице или с прекратяването на ползвателя – юридическо лице, респективно с изтичане на срока, ако е уговорен такъв, както и при при погиване на вещта или ако не се упражнява за период по дълъг от 5 години. Правото на ползване не се прекратява със смяната на собственика на вещта и правата на ползвателя остават непроменени. Веднъж учредено, правото на ползване тежи върху имота и поради неговия вещен характер всеки трябва да се съобразява с наличието му, включително и собственикът на имота.
 
Отказът на ползвателя е единствената възможност учреденото право на ползване да се прекрати преди изтичане на срока, за който е учредено или преди смъртта/прекратяването на ползвателя, ако е учредено безсрочно. Собственикът на имот с учредено право на ползване не може чрез свое едностранно изявление да прекрати правото на ползвателя. За да прекрати ползването на имота собственикът трябва да води дело срещу ползвателя и да установи, че е налице някоя от изрично изброените в чл. 61 от Закона за собствеността предпоставки, а именно: ако ползвателят, въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с имота по начин, който застрашава същия с разрушаване или със значително повреждане, ако ползвателят нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя имота.
 
Предвид така изложената правна характеристика на правото на ползване считаме, че за счетоводни цели критерият „притежание" би следвало да се счита за изпълнен, тъй като ползвателят по закон притежава правото да получава икономическите изгоди от актива (правото да се получават добиви от вещта), както и правото да ограничи достъпа на други до икономическите изгоди от актива, включително и на собственика на имота. Още повече че при определяне съществуването на даден актив правото на собственост не е от най-съществено значение (НСС, Общи разпоредби).
 
Предвид гореизложените аргументи считаме, че имот с учредено право на ползване по надлежния ред би следвало да се признае като ДМА при ползвателя, ако се използва за производството и/или доставката/продажбата на активи или услуги, за отдаване под наем, за административни или за други цели и е изпълнен критерият установимост, т.е. възможно е да се определи връзката между конкретния дълготраен материален актив и черпенето на икономическата изгода от него. Ако правото на ползване е учредено за определен срок, при определяне полезния живот на актива би следвало да се съобрази този срок.
 
Във въпроса не е посочено дали правото се учредява възмездно или безвъзмездно. Ако правото на ползване се учредява безвъзмездно са приложими разпоредбите и на СС 20. В случая е налице дарение, обвързано с амортизируем актив (ако недвижимият имот е сграда) или с неамортизируем актив (ако е земя), а самият актив се признава в баланса по справедливата стойност на правото на ползване.

 

С уважение:

Още за СС 16:

Нормативна рамка

СС 16

СС 20

Закон за собствеността