Подобрение на недвижим имот, отдаван от ФЛ към ЮЛ при ситуация на свързани лица

Тъй като в запитването няма достатъчно информация дали става въпрос за ремонт или за подобрение, отговорът е изготвен в хипотезата, че става дума за подобрение. Съгласно определението дадено в § 1, т. 32  от Допълнителните разпоредби на ЗДДС „подобрение“ е извършване на разходи, свързани с отделен актив, които водят до икономическа изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на актива. За разлика от подобрението, „ремонт“ е извършване на последващи разходи, свързани с отделен актив, които не водят до икономическа изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на актива /§ 1, т. 32  от Допълнителните разпоредби на ЗДДС/. Запитващото лице следва да определи кое от понятията важи за неговия случай.
 
Отговор на въпрос 1:

Няма законова пречка ремонтът да бъде извършен за сметка на наема. Но ако това не е предвидено в наемния договор, то следва да се сключи анекс към този договор и в него да се посочи, че страните се договарят допълнително за следното: юридическото лице „Б“ ще извърши подобрение в наетият имот за сметка на дължимия наем, а физическото лице „А“ се съгласява на тези условия. Ако в договора за наем не е посочено в какво точно ще се изразява подобрението и за какъв период от време то ще бъде извършено, това също трябва да бъде уредено в  анекса. Също така в договора за наем или в анекса, трябва да се предвиди, че физическото лице „А“ се съгласява юридическото лице „Б“ да преотдаде   имота на юридическото лице „В“ и при какви условия.

Отговор: на  въпрос 2:

Когато направените подобрения от юридическото лице „Б“ са довели до увеличаване на икономическата изгода над първоначално оценената стандартна ефективност на наетия имот, е налице подобрение и собственикът на имота става собственик на подобрението, което по силата на ЗДДС е приравнено на доставка на услуга, която юридическото лице „Б“ предоставя на физическото лице „А“. Следователно юридическото лице „Б" извършва услугата подобрение на чужд имот в полза физическото лице „А“. Тъй като услугата по извършено подобрение на чужд имот не попада в обхвата на освободените доставки по Глава четвърта „Освободени доставки” от ЗДДС, тя е облагаема доставка по смисъла на чл. 12 от ЗДДС, за която възниква задължение за начисляване на данък върху добавената стойност със ставка двадесет на сто по реда на  чл. 86 от ЗДДС. Следователно юридическото лице „Б“  има право на данъчен кредит за фактурите издадени му във връзка с ремонта.
 
Отговор: на  въпрос 3:

Най-краткият срок на договорът за наем, за да бъдат признато едно подобрение за дълготраен актив е един отчетен период. Този отговор произтича от разширеното тълкуване на  §1, т. 83 от ДР на ЗДДС и на т.2 от НСС 4. За целта приемаме, че юридическото лице „Б“ е определило извършеното подобрение в наетият имот като дълготраен актив по смисъла на §1, т. 83 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС. Съгласно т. 2 от НСС 4, амортизируеми са тези активи, които ще бъдат използвани през повече от един отчетен период. В резултат на това тълкуване приемаме, че най-краткият срок на договорът за наем, за да бъдат признато едно подобрение за дълготраен актив е един отчетен период.
 
Отговор на въпрос 4:

Данъчните задължения за юридическото лице „Б“, след като изтече срока на договора за наем, по реда на ЗКПО са:

За данъчни цели начислените суми в резултат на стопански операции, които водят до увеличаване на икономическата изгода от наетия дълготраен актив, формират данъчен дълготраен нематериален актив и се амортизират по реда на ЗКПО в съответствие с изискванията на чл. 55, ал. 1, т. 6 - категория VI - данъчни дълготрайни материални и нематериални активи със срок на ползване, определен в договора за наем.

Когато изтече срокът на договора за наем и начислените суми за направеното подобрение не са напълно изхабени, извършените от юридическото лице „Б“ подобрения в наетият имот остават за безвъзмездно ползване от физическото лице „А“. В този случай неизхабената стойност на подобренията ще бъде отписана, при което се формира счетоводен разход. За данъчни цели този разход следва да се третира като дарение в полза на физическото лице „А“ и като такъв няма да бъде признат на основание чл. 26, т. 7 от ЗКПО защото получателят на дарението /физическото лице „А“/ не е сред лицата, посочени в чл. 31, ал. 1 от ЗКПО.

При определяне на данъчния финансов резултат за годината, в която начислената сума на подобрението се отписва, юридическото лице „Б“ следва да приложи режимът на счетоводните и данъчните амортизации (от началото на годината до момента на отписване) и на счетоводната балансова стойност и данъчната стойност на актива, които се прилагат при отписване на данъчен амортизируем актив. Т.е. при определяне на данъчния финансов резултат на „Б“, счетоводният финансов резултат се увеличава със счетоводните разходи за амортизации (чл. 54, ал. 2 от ЗКПО) и със счетоводната балансова стойност (чл. 66, ал. 1 от ЗКПО), а се намалява с данъчните амортизации (чл. 54, ал. 1 от ЗКПО) и данъчната стойност на актива (чл. 66, ал. 2 от ЗКПО), съгласно изискванията на ЗКПО. Съгласно чл. 60, ал. 2 от ЗКПО, когато активът (подобрението) се отпише за счетоводни цели, преди да е напълно амортизиран за данъчни цели, той се отписва от данъчния амортизационен план от началото на месеца, през който се отписва за счетоводни цели съгласно договорните отношения /т.е. когато изтича срока на договора за наем/.

Данъчните задължения за юридическото лице „Б“, след като изтече срока на договора за наем, по реда на ЗДДС са:

Съгласно чл. 9, ал. 2, т. 4 от ЗДДС  извършеното от юридическото лице „Б“ подобрение на наетия под наем имот е доставка на възмездна услуга за физическото лице „А“.

Услугата е възмездна и когато подобрението на наетият имот се ползва за лични нужди от собственика на данъчно задълженото лице „Б“, като цената на услугата се определя по пазарни цени.

Данъчното събитие възниква, когато услугата се смята за извършена на основание чл. 25, ал. 2 от ЗДДС. На тази дата възниква основание за начисляване на ДДС от юридическото лице „Б“ като доставчик на услугата за извършеното подобрение на физическото лице „А“.

При прекратяване на договора за наем, данъчната основа на доставката на услугата за подобрението се определя съгласно чл. 27, ал. 2, изречение четвърто от ЗДДС. Т.е. данъчната основа в този случай е сумата от направените преки разходи за извършването на подобрението, намалена с разходи за изхабяване предвид обичайния икономически живот на подобрението на наетия  актив, а ако не може да се установи сумата на преките разходи, данъчната основа е пазарната цена.

Предвид разпоредбата на чл. 20, ал. 5 от ППЗДДС за целите на определяне на данъчната основа по смисъла на чл. 27 от ЗДДС за разход за изхабяване предвид обичайния икономически живот на стоки или услуги, които са дълготрайни активи по смисъла на закона, се взема предвид разхода за изхабяването им като част от стойността на данъчната основа, за начисления данък върху която е приспаднат данъчен кредит, изчислен за всеки данъчен период по линейния метод за срока на полезния живот на стоката или услугата. При определяне на този срок следва да се вземе предвид периодът, през който се очаква стоката или услугата да бъде икономически използваема от едно или повече лица, но не по-кратък от 20 години за недвижимите имоти, съответно 5 години за останалите стоки и услуги. За стоки и услуги, за които данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната им цена към момента на фактическото връщане на актива.

Ако юридическото лице „Б“ е заплащало наем на физическото лице „А“ за наетият имот и „А" е лице, което е регистрирано по ДДС, то „А“ има задължение да издаде данъчен документ /фактура/ на „Б“ с начислен ДДС върху дължимата сума за наема на датата, на която плащането е станало дължимо съгласно чл. 25, ал. 4 от ЗДД във връзка с чл. 82, ал. 1 от ЗДДС. Ако физическото лице „А“ не е регистрирано по ДДС, за него не възниква задължение да начислява ДДС на „Б“ в издаденият документ за направено плащане  на дължимия наем до достигане прага за  регистрация по ДДС на „А“.

Важно! За физическото лице „А“ възниква задължения да декларира  направените подобрения в имота  с нова данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти в двумесечен срок от изтичане на договора за наем, съгласно  чл. 14, ал. 5 от ЗМДТ.

С уважение:

Още за подобрение:

Нормативна рамка

ЗДДС

ППЗДДС

СС 4

ЗКПО