Отдаване на личен апартамент под наем през Booking
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
Въпрос:
Физическо лице иска да отдава под наем личен апартамент, който се намира в зимен курорт. Отдаването под наем ще се осъществява чрез платформата Booking и ще е за многократни къси наемания. Лицето е държавен служител и не може да извършва търговска дейност, в тази връзка има възможност да отдаде апартамента с договор за наем на друго физическо лице (брат му) или с фирма (ЕООД, СОЛ, нерегистрирана по ЗДДС), която е на баща му и в момента няма дейност. Физическото лице/ юридическото лице ще оперират дейността по отдаване под наем чрез Booking на апартамента. Може ли физическо лице да отдава под наем многократно апартамент чрез платформата Booking? Ще се третира ли това като търговска дейност? Ако се третира като търговска дейност по чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, ще се признаят ли документално обоснованите извършени разходи по дейността, задължено ли е лицето да се осигурява, трябва ли да се регистрира по чл. 97а от ЗДДС и да внася ддс върху комисионната от Booking? Ако фирмата (нрегистрирана ЗДДС) извършва дейността, трябва ли задължително да се регистрира по чл. 97а от ЗДДС? Има ли възможност да се избегне такава регистрация? При евентуална регистрация по ЗДДС на общо основание, какви стъпки трябва да се предприемат, за да може фирмата да начислява 9% ДДС (туристическа услуга)? Като цяло, според Вас, кой е по-добрият вариант - физическото или юридическото лице да извършват тази дейност?
Физическо лице иска да отдава под наем личен апартамент, който се намира в зимен курорт. Отдаването под наем ще се осъществява чрез платформата Booking и ще е за многократни къси наемания. Лицето е държавен служител и не може да извършва търговска дейност, в тази връзка има възможност да отдаде апартамента с договор за наем на друго физическо лице (брат му) или с фирма (ЕООД, СОЛ, нерегистрирана по ЗДДС), която е на баща му и в момента няма дейност. Физическото лице/ юридическото лице ще оперират дейността по отдаване под наем чрез Booking на апартамента. Може ли физическо лице да отдава под наем многократно апартамент чрез платформата Booking? Ще се третира ли това като търговска дейност? Ако се третира като търговска дейност по чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, ще се признаят ли документално обоснованите извършени разходи по дейността, задължено ли е лицето да се осигурява, трябва ли да се регистрира по чл. 97а от ЗДДС и да внася ддс върху комисионната от Booking? Ако фирмата (нрегистрирана ЗДДС) извършва дейността, трябва ли задължително да се регистрира по чл. 97а от ЗДДС? Има ли възможност да се избегне такава регистрация? При евентуална регистрация по ЗДДС на общо основание, какви стъпки трябва да се предприемат, за да може фирмата да начислява 9% ДДС (туристическа услуга)? Като цяло, според Вас, кой е по-добрият вариант - физическото или юридическото лице да извършват тази дейност?
Отговор:
|
Предоставянето на апартамент за многократни къси настанявания се третира като хотелиерство, което е търговска дейност по смисъла на Търговския закон, независимо дали дейността се извършва от физическо лице или от търговец. В регламентацията на тази дейност бяха предприети редица промени, в сила от 01.01.2020 г., по-известни в публичното пространство като „поправките AirBNB". На първо място бихме желали да упоменем, че съгласно промените в Закона за туризма, в сила от 01.01.2020 г. стаите и апартаментите за гости, в качеството им на места за настаняване, са обособени в самостоятелен клас В. За тях отпадна задължението за категоризация, но беше въведено изискване за регистрация на основание чл. 113, ал. 2 от Закона за туризма.
Следващата промяна е, че съгласно т. 1 от приложение № 4 към глава втора, раздел VI от Закона за местните данъци и такси доходите на физическите лица от дейността на места за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирани една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма, се облагат с патентен данък при условията на чл. 61з от закона. Т.е. когато наемодателят е физическо лице, което не е регистрирано по ЗДДС, с изключение на регистрация по чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал. 2, доходът се облага с патентен данък. Ако физическото лице е регистрирано по ЗДДС на основание, различно от чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал. 2, доходът се облага като доход от стопанска дейност като едноличен търговец на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, когато физическото лице няма търговска регистрация. В този случай разходите, извършени във връзка с дейността, са данъчно признати по общия ред на ЗКПО, когато са документално обосновани по смисъла на чл. 10 от закона. С промяната в чл. 4, ал. 3, т. 2 от КСО, в сила от 01.01.2019 г., за лицата, които се облагат по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, възниква и задължение за внасяне на осигурителни вноски като самоосигуряващи се лица, включително и когато са осигурени на друго основание по чл. 4 от кодекса, освен когато на това друго основание са осигурени на максималния осигурителен доход за месеца. Ако имотът се отдава под наем от нерегистрирано по ЗДДС лице чрез платформата Booking.com регистрацията по чл. 97а, ал. 1 от закона, за съжаление, не може да се избегне. Начинът на работа на платформата предвижда заплащане на възнаграждение от мястото за настаняване към Booking, които са установени на територията на ЕС (Холандия) и за тази услуга възниква задължение за самоначисляване на данък от получателя по чл. 82, ал. 2, т. 3 от ЗДДС. Съгласно чл. 66, ал. 2, т. 1 от ЗДДС ставката на данъка е 9 на сто за настаняване, предоставяно в хотели и подобни заведения, включително предоставянето на ваканционно настаняване и отдаване под наем на места за площадки за къмпинг или каравани. Както е посочено и в указание на Министерството на финансите изх. № УК-2/10.07.2012 г. намалената ставка при настаняване следва да се прилага към всички места за настаняване по смисъла на Закона за туризма. Чл. 40, ал. 1, т. 2 от ППЗДДС обаче въвежда като условие за прилагане на намалената ставка от 9% и наличие на удостоверение за категоризация на туристическия обект. Разпоредбата не е променяна от 2012 г. и включително и към момента, на основание цитираната разпоредба от ППЗДДС НАП приема, че намалената ставка на ДДС от 9% следва да се прилага само за категоризирани места за настаняване, независимо че от началото на 2020 г. Законът за туризма предвижда само регистрационен режим за местата за настаняване от клас В. С други думи според НАП, ако имотът има само регистрация, но не и категоризация по Закона за туризма, приложимата данъчна ставка за настаняването е 20% (изх. № 24-39-194/15.05.2020 г./ 10.06.2020, ЦУ на НАП). До края на 2019 г. подобно данъчно третиране беше правно издържано, но след промените в Закона за туризма от 01.01.2020 г., вече представлява нарушение на принципа за неутралност на данъка, според който за сходни стоки и услуги трябва да се прилага еднакъв данъчен режим и еднаква данъчна ставка. Още повече, че в случая различното данъчно третиране се основава на разпоредба на подзаконов нормативен акт, която няма опора в закона. На последно място и само за пълнота на изложението ще отбележим, че при предоставяне на стаи и апартаменти за гости на хотелски начала, включително и чрез онлайн платформи, се дължи и туристически данък по чл. 61р от ЗМДТ. Не бихме могли да се ангажираме с еднозначно мнение кой вариант на облагане би бил по-добър, най-малкото защото не са известни конкретните финансови параметри на дейността. Според изложените варианти за данъчно облагане бихте могли да изчислите и да прецените кой вариант е по-изгоден в конкретния случай - дали патентното облагане или облагането по общия ред. Както вече споменахме, за целите на ЗДДС и на туристическия данък статутът на наемодателя е без значение.
С уважение:
  |
Още за ЗДДС:
|
Оценете отговора на експерта
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
Съдържанието, дизайнът и публикуваните статии в portalschetovodstvo.bg подлежат на РС Издателство и Бизнес Консултации и са защитени по смисъла на закона за авторското право и сродните му права. Копирането и разпространението на съдържанието е забранено! Общи условия
Подобни статии
16Март2023
Документиране на сделка по закупуване на стока от ОАЕ, която ще се плати на чешка фирма
от Елена Илиева
на 16 Март 2023
17Март2023
Рискове във връзка със ЗКПО и ЗДДС при учредяване на право на строеж във връзка с бартер
от Теодоси Георгиев
на 17 Март 2023
14Март2023
Закупуване от Германия на доставени от САЩ машини, които ще се продават на българска фирма и после на фирма от Близкия исток
от Теодоси Георгиев
на 14 Март 2023
27Февр2023
Прилагане на специален ред за облагане на маржа при продажба на лек автомобил
от Елена Илиева
на 27 Февр 2023
10Март2023
Регистрация по ДДС в Германия във връзка сдоговор за изработка, доставка и монтаж на сглобяема къща за ФЛ
от Теодоси Георгиев
на 10 Март 2023