Безвъзмездна сделка при отдаване на сграда под наем

Поначало безвъзмездните доставки са извън предметния обхват на системата на ДДС, т.е. те не се третират от Директивата и от нашия ЗДДС. Освен в случаите, когато законът изрично предвижда безвъзмездната доставка да се третира като облагаема.

Отговорът на Вашия въпрос се намира в нормата на чл. 25, ал. 3, т. 6, която гласи:
(3) Освен в сучаите по чл. 2, данъчното събитие възниква на датата на фактическото връщане на актива с подобрението от държател/ ползвател при прекратяване на договора за наем или преустановяване ползването на актива, когато подобрението не е предвидено като условия или задължение по договора.

Тази законова разпоредба на ЗДДС, която е в сила от 01.01.2013 г., означава следното:
а) ако договорът за наем се прекрати поради изтичане на срока или се преустанови ползването на наетия актив, наетият актив заедно с подобрението следва да се върне на собственика. Трябва да се има предвид чл. 92 от Закона за собствеността, че всичко, което е постоено, придобито или е приръст на наетия актив е собственост на собственика на основния актив, който е даден под наем. Наемателят има право на ползване на подобрението, но не и право на собственост върху него, дори да е изпълнено изцяло с негови средства;
б) към датата на фактическото връщане на наетия актив с подобрението, въз основа на съставен двустранен протокол за „приемане-предаване“, съгласно цитираната ал. 3, т. 6 от чл. 25 на ЗДДС настъпва данъчно събитие и ДДС става изискуем;
в) наемателят трябва да състави протокол по чл. 177, ал. 2 от Закона и да начисли дължимия ДДС при данъчна основа, определена по чл. 27, ал. 2 от ЗДДС. Това е на основание на чл. 25, ал. 1 от ЗДДС;
г) ДДС ще се начисли от наемателя само ако подобрението не е предвидено като условие или задължение по договора;
д) ако в договора е предвидено изрично, че даден актив на собственика се отдава под наем, но при условие или при задължение за наемателя да извърши определена работа (напр. да оправи инраструктурата около наетия под наем терен). В случай че за наемателя е предвидено условие или задължение, той не следва да начислява ДДС при фактическото връщане на наетия актив с подобрението (виж по-горе буква в).Това е така, тъй като при предвидено условие или задължение винаги се предвижда и начина, по който то следва да се удовлетвори/ да се заплати: пряко като продажба; като бартер срещу друга дейност; срещу опр. сума от наема и прочие. Тогава тази доставка се третира по ЗДДС по общия ред и ако е необходимо, се облага с ДДС отделно.

Вашето предложение във въпроса за разчитане с ДДС не е правилно и не може да се приложи. Считаме, че съобразно изискванията на ЗДДС, които цитирахме по-горе, следва да са налице следните обстоятелства:
- към датата на фактическото връщане на наетия актив с подобрението в договора за наем трябва да фигурира условие или задължение за наемателя да извърши дейността по създаване на подобрението, както и начина на заплащане;
- извършените разходи за подобрение трябва да бъдат фактурирани на собственика. Съгласно чл. 9, ал. 2, т. 4, буква „б“ от ЗДДС това е доставка, която се счита за доставка на услуга. Тя трябва да се фактурира и отчете като доставка на услуга по общия ред. Разходите се набират по анал. сметка по сметка 611, а фактурата отчита приход по сметка 703. Начислява се ДДС по общия ред;
- ако е предвидено, че условието/ задлжението ще се заплати чрез бартер, прилага се т. 5.1 от СС 16 и чл. 130 от ЗДДС. Наемателят издава фактурата, след като всички разходи за подобрението са ивършени и отчетени. Имайте предвид, че подобренията с характер на строеж (отделно или към съществуваща сграда) се отчитат по общия ред на Наредба № 2 на МРРБ от 2003 г. т.е. по категорията, която притежават. Ако са към съществуващата сграда се взема под внимание категорията на сградата.
- ако е предвидено, че подобрението ще се извърши за сметна на наема (определена сума или определен брой наемни вноски). Тогава наемателят отчита по сметка 611 разходите за подобрението и по сметка 401 сумите, които са му фактурирани редовно за наем. Когато задължението за наем достигне вземането за подобрението се съставя протокол (двустранен за предпрочитане) и се извършва прихващане на вземане и задължение. За разходите се издава фактура и се отчита вемане;
- прилагат се и др. форми, в зависимост от договореностите като условие или задължение.

Не уведомявате дали в договора имате клауза за условие или задължение за аемателя да изгради подобрение. Затова трябва сами да решите въпроса. Важо е към датата на фактическото връщане на актива, когато данъкът става изискуем, в договора да има клауза за условие или подобрение и условия за заплащане, както изложих по-рано.

В заключение:
- ако няма условие/ задължение в договора, изграждането на подобрение с Ваши средства е безвъзмездно и на датата на фактическото връщане на наетия актив с подобрението дължите начислен ДДС;
- ако има условие/ задължение набирате разходите и ги приключвате според договореното: като продажба на услуга, като бартер, като прихващане срещу наема и пр.

С уважение:

Нормативна рамка

Закон за собствеността

ЗДДС

СС 16

Наредба № 2 на МРРБ от 2003 г.