Завеждане на имот, който е отдаден от наем след продължително неизползване

От поставения въпрос става ясно, че се касае за административна сграда, която няма да бъде използвана в дейността на дружеството, а ще се отдава под наем на друго лице.

В този случай следва да се приложи Международен счетоводен стандарт (МСС) 40 Инвестиционни имоти, или респективно Национален счетоводен стандарт (СС) 40 Инвестиционни имоти.

Съгласно текстовете и на двата счетоводни стандарта инвестиционен имот е имот (земя или сграда, или част от сграда, или и двете), държан (от собственика или от наемателя по финансов лизинг) по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване на стойността на капитала, или и за двете, отколкото за:
а) използване при производството на продукция или оказването на услуги;
б) доставката на материали, стоки или услуги;
в) за административни цели;
г) от персонала – независимо дали персоналът плаща наем по пазарни цени;
д) продажба в рамките на икономическата дейност на предприятието.

Това означава, че административната сграда отговаря на дефиницията за инвестиционен имот. Тя продължава да бъде дълготраен актив, но следва да се рекласифицира и отчита като инвестиционен имот по правилата на приложимите счетоводни стандарти.
 
Съгласно тези стандарти, при прехвърлянето на друг вид имот в инвестиционен имот, той се оценява по стойност, равна на балансовата стойност на имота, по която се е отчитал до момента. Т.е. в конкретния случай за административната сграда – по отчетната и стойност минус натрупаната амортизация.
 
Според приложимите счетоводни стандарти дружеството при последващото оценяване на инвестиционни имоти следва да избере да прилага един от следните два модела:
- модел на справедливата стойност, при който всяко изменение в стойността на актива се отчита като текущ приход или текущ разход за периода на възникването му;
- модел на цената на придобиване, при който оценката на актива се формира от цената му на придобиване, намалена с размера на начислените амортизации и евентуални загуби от обезценка (т.е. по правилата на МСС/ СС 16).

При избор на модел на цена на придобиване, амортизационните срокове/ норми се определят въз основа на очаквания полезен живот на дълготрайния актив. Обичайно в края на всеки отчетен период дружеството прави преглед на остатъчния полезен живот на дълготрайните си активи и при необходимост променя амортизационните норми. В конкретния случай, не би следвало да се даде нов полезен живот, защото с рекласификациятата на този актив не настъпват обстоятелства, които да доведат до промени в полезния живот на този актив като цяло.
 
В допълнение, е важно да се обърне внимание и на специфичното данъчно третиране на инвестиционните имоти, с оглед разпоредбите на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). Така например ако сградата се рекласифицира в групата на инвестиционните имоти, като се избере за прилагане модела на справедливата стойност, амортизации няма да и бъдат начислявани. Активът за счетоводни цели се превръща от амортизируем в неамортизируем и се изисква отписването му от счетоводния амортизационен план и увеличаване със счетоводната балансова стойност на актива на счетоводния финансов резултат при определянето на данъчния финансов резултат (съгл. чл. 66, ал. 1 от ЗКПО). Съобразно изискванията на ЗКПО не следва отписването му от данъчния амортизационен план (поради неприложимост на условията по чл. 61 и 66, ал. 2 от ЗКПО). По този начин биха могли да възникнат данъчни временни разлики за дълъг период от време. От друга страна ако сградата се рекласифицира в групата на инвестиционните имоти, като се избере за прилагане модела на цената на придобиване, съгласно разпоредбите на ЗКПО следва да се възобнови начисляването на данъчни амортизации от началото на месеца на връщането на актива в експлоатация.
 

Нормативна рамка

СС 16

МСС 16

СС 40

МСС 40

ЗКПО