Отразяване в ГДД на разходи за амортизация на инвестиционни имоти

Преди да пристъпим към отговаряне на поставените въпроси, следва да изразим принципно несъгласие относно икономическата същност на договора за управление на недвижимите имоти, сключен между НПО и неговото 100% дъщерно търговско дружество така, както се представя в настоящия въпрос. От гледна точка на НПО, договорът за управление на инвестиционния имот представлява разход за получени услуги, предоставени от дъщерното търговско дружество. Обикновено тези услуги са свързани с:
- Посредничество при сключване, актуализиране и прекратяване на договори за наем;
- Получаване, съхраняване и превеждане на суми по сключените договори за наем;
- Откриване и прехвърляне на партиди към експлоатационните дружества, доставящи – електричество, вода, отопление или газ в имота, както и сключване на договори с дружества, предлагащи комунални услуги – (Интернет, телевизия, охрана и т.н.), данъчна регистрация и застраховане;
- Организиране и извършване на текущи ремонтни дейности, поддръжка и почистване на имота;
- Координиране на дейности, свързани с проекти за вътрешно преустройство, интериорен дизайн или обзавеждане на имота;
- Съдействие при решаване на възникнали спорове, свързани с ползването на имота, вследствие на некоректни действия от страна на наемателя;
- Ежемесечно посещение на имота и контрол на състоянието му.

Тоест от гледна точка на НПО, това са получени услуги, които следва да се отчитат като счетоводен разход, съобразно принципа на начисляването. От своя страна всеки един инвестиционен имот носи икономически изгоди на своя собственик, под формата на приходи от наеми по сключени договори между собственика на имота (в случая НПО) и неговите наематели. Именно тези суми от договорите за наем биха представлявали приходи от стопанска дейност на самото НПО, а не на дъщерното му предприятие, тъй като от правна гледна точка дъщерното предприятие не може да сключва договори за наем относно имоти, които не са негова собственост или които не са предварително наети от негово име и за негова сметка. В този смисъл разпределените дивиденти от реализирани печалби на дъщерното дружество нямат никакво отношение към доходите от наем, тъй като последните са приходи на НПО-то, а приходите на дъщерното предприятие ще бъдат само и единствено от възнаграждението за управление на инвестиционния имот. От така зададения въпрос никъде не се изтъква, че НПО получава приходи от наем по сключени договори за наем със самите наематели на сградата, а този факт е от съществено значение за това какво следва да бъде счетоводното и респективно данъчно третиране на дейността на НПО. Другия факт който ни притеснява в изложението на въпроса е това, че НПО префактурира на дъщерното си дружество дължимите от НПО местни данъци и такси по реда на ЗМДТ по отношение на недвижимият имот. По начало данъчно задължено по ЗМДТ лице е собственикът на имота (чл. 11, ал. 1 от ЗМДТ) или лицето, на което е учредено ограничено вещно право на ползване (чл. 11, ал. 3 от ЗМДТ). Тоест дори наемателите не се явяват данъчно задължени лица за данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци по смисъла на ЗМДТ, камо ли да се причисляват към търговско дружество, което оказва услуги на собственика на недвижимия имот. В случай че все пак наемодателят се е разбрал с наемателя последният да заплаща част от тези налози, определени по реда на ЗМДТ, то тези суми следва да се третират като част от наема и съответно заедно със сумата на договорения наем ще формира счетоводния приход на НПО и съответно облагаемия оборот за целите на ЗДДС и задължението за регистрация по ЗДДС. В този аспект, съобразно така представената ни конкретна фактическа обстановка, ние не можем да отговорим какво би било счетоводното и данъчно третиране на префактурирането на данъците и таксите по реда на ЗМДТ от НПО на дъщерното търговско дружество, което оказва услуги на НПО по сключеният договор за управление на недвижимия имот.

По отношение на данъчните амортизации на инвестиционния имот следва да обърнем внимание, че съгласно чл. 52 от ЗКПО, данъчен амортизационен план изготвят само онези данъчно задължени лица, които формират данъчен финансов резултат. Тоест за да въведете инвестиционния имот в данъчния амортизационен план и съответно да начислявате данъчни амортизации за него, то следва съответния инвестиционен имот да се използва за стопанска дейност, от която в последствие посредством преобразувания по реда на ЗКПО, да се формира данъчен финансов резултат. В случай че НПО е сключило договори за наем с наематели в сградата, това означава, че НПО осъществява стопанска дейност и съответно инвестиционния имот следва да се въведе в данъчния амортизационен план. Тогава при определяне на данъчния финансов резултат от стопанската дейност на НПО, приложение ще намери разпоредбата на чл. 54 от ЗКПО, съгласно която при определяне на данъчния финансов резултат се признават годишните данъчни амортизации (чл. 54, ал. 1), а счетоводните разходи за амортизации не се признават за данъчни цели и при определяне на данъчния финансов резултат счетоводният финансов резултат се увеличава със счетоводните амортизации, независимо от това дали отчитането им води до намаляване на счетоводния финансов резултат за годината на счетоводното им отчитане (чл. 54, ал. 2). Отново поради липса на информация или поради факта, че няма яснота дали в действителност НПО извършва стопанска дейност с инвестиционния имот, тоест дали НПО е страна по договори за наем на помещения от недвижимия имот, ние не сме в състояние да отговорим, дали в конкретната фактическа обстановка дружеството следва да изготвя данъчен амортизационен план, респективно дали за него ще е приложима нормата на чл. 54 от ЗКПО.

В заключение нашия съвет е добре да прецизирате доколко сключеното между НПО и дъщерното търговско дружество споразумение представлява само и единствено договор за управление на недвижимия имот или в него се съдържат и други клаузи, които ще изискват по-различно счетоводно и данъчно третиране на осъществените търговско-правни сделки, измерени през призмата на счетоводния принцип на предимство на икономическото съдържание пред правната норма (чл. 26, ал. 1, т. 8 от Закона за счетоводството).

С уважение:

Христо Досев, д.е.с.

 

Още за ЗМДТ:

Нормативна рамка

ЗСч

ЗМДТ

ЗКПО