Вписване на закупен имот, включващ магазин, гараж и прилежащи земи

При закупуване на недвижими имот, съставляващ различни видове имоти – земя (или ид.ч.от земя) и сгради - предприятието следва да заведе тези имоти по различни счетоводни сметки и като отделни аналитичности. Това е така, защото се придобиват различни активи, които са самостоятелни и независими един от друг. В същото време едните активи са амортизируеми (сградите), а другите активи имат неограничен полезен живот и не са амортизируеми (земите).

В конкретния случай, както е описано във въпроса, Вие придобивате четири различни актива: магазин, гараж, ид.ч. от земя към магазин и ид.ч. от земя към гараж. Тези активи Вие следва да заведете по утвърдените в индивидуалния сметкоплан на предприятието счетоводни сметки. Обикновено това са две отделни счетоводни сметки „земи“ и „сгради“. Тъй като закупените активи представляват ДМА, Вие следва да спазите разпоредбите на СС 16 – Дълготрайни материални активи и да заведете тези четири актива по тяхната цена на придобиване, която съгласно точка 4 на СС 16 включва покупната цена и всички преки разходи. Преките разходи съгласно точка 4.1. от СС 16 - са всички разходи, които са необходими за привеждане на актива в работно състояние в съответствие с предназначението му. В стандартния случай преките разходи при придобиване на недвижим имот, които се заплащат от придобиващия, включват – нотариалната такса, местния данък за придобиване на имущество по чл. 44 от ЗМДТ и таксата за вписване на сделката в имотния регистър. Тъй като покупната цена и преките разходи за придобиване на тези четири дълготрайни актива са общи, то Вие следва да изберете някакъв критерий за разпределянето им. Такъв критерий може да са: квадратура, данъчна оценка и др. п.

Нека приемем, че Вие закупувате посочените активи на стойност 240 000 лева и дължимите данъци и такси, които сте заплатили при нотариалното изповядване на сделката са: 7 200 лв. местен данък, 240 лева такса за вписване и 1010 лв. нотариална такса. В този случай цената на придобиване на закупените активи ще възлиза на 248 450 лева. Ако изберем за критерий квадратурата на обектите, съгласно посоченото в запитването, Вие следва да направите следните изчисления:
 

Именно по тези цени на придобиване Вие следва да заведете всеки от посочените активи по счетоводните сметки. Както споменахме по-горе, Вие следва да заведете тези активи по две различни счетоводни сметки. Магазинът и гаражът следва да заведете като аналитични подметки (партиди) по счетоводна сметка „Сгради“, а идеалните части от земите следва да заведете като аналитични подметки (партиди) по счетоводна сметка „Земи“. Специфичното в случая е, че земите не представляват амортизируем актив както за счетоводни, така и за данъчни цели. Сградите от своя страна са амортизируем актив, за който предприятието следва да определи очаквания полезен живот и да ги амортизира съгласно него. За данъчни цели сградите се амортизират с годишна данъчна амортизационна норма не по-висока от 4 % (чл. 55, ал. 2 от ЗКПО). Обръщаме внимание, че така определената данъчна амортизационна норма може да се различава от счетоводната такава. 

От гледна точка на ЗМДТ данъчната оценка на нежилищните имоти на предприятията, която служи като база за определяне на дължимите местни данъци и такси, е по-високата между отчетната им стойност и определената от местната администрация данъчна оценка. Именно поради тази причина при придобиване на нежилищен недвижим предприятията следва при деклариране му да попълнят и част III от декларацията по чл. 14 от ЗМДТ. В тази част следва на отделен ред да посочите отчетната стойност на всеки от придобитите имоти. Обръщаме внимание, че съгласно § 1, т. 17 от Допълнителните разпоредби на ЗМДТ „Отчетна стойност" е стойността при счетоводното завеждане на актива или обезценената/преоценената стойност на актива, когато е извършена оценка след първоначалното му счетоводно завеждане.

Или в конкретния случай отчетната стойност на придобитите от Вас четири броя активи ще е равна на цената на придобиване, посочена в таблицата по-горе.

Изискването за прилагане на разпечатка от счетоводните регистри на предприятието има за цел да се удостовери верността и истинността на декларираните данни.

С уважение:
 

Христо Досев, д.е.с.
 

 

Нормативна рамка

СС 16

ЗМДТ