Справка по чл. 73 от ЗДДФЛ за доходи от право на строеж

Правилно сте се ориентирали, че възмездната сделка по учредяване право на строеж срещу обезщетение, подлежи на облагане по общия ред на ЗДДФЛ, тъй като получаваните в замяна на учреденото право обекти в новопостроената сграда представляват непаричен доход по смисъла на чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ за физическото лице – собственик на земята. Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена (чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ). Следователно при учредяване право на строеж срещу обезщетение, за целите на определяне на облагаемия доход продажната цена на правото е равна на пазарната цена на обезщетението – обектите в новопостроената сграда, които собственикът на земята получава в замяна, определена към датата на придобиването им. Ако по сделката е договорено освен обезщетение и доплащане в пари, продажната цена ще включва както пазарната цена на обезщетението, така и стойността на паричното доплащане.
 
Дълго време НАП застъпваше становището, че за дата на придобиване на непаричния доход за учредено право на строеж под формата на обезщетение – обекти в новопостроената сграда, следва да се счита датата на въвеждане в експлоатация на сградата, за изграждането на която е учредено ограниченото вещно право. В последните години (изх. № 94-00-7/ 14.01.2016 г., ОУИ Пловдив) това становище се промени и приходната агенция счита, че датата на придобиване на такива имоти е датата, на която сградата е завършена на етап „груб строеж". Това схващане се основава на както на чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността, който въвежда общия принцип на отстъпеното право на строеж, така и на чл. 181 от Закона за устройство на територията, съгласно който правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. Следователно съгласно настоящата практика на НАП датата на придобиване на непаричния доход от обезщетение за отстъпено право на строеж е датата на констативния протокол по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията за установяване на етап „груб строеж", издаден от съответната общинска или районна администрация. Към тази дата следва да се определи пазарна цена на обезщетението и за тази данъчна година следва да се декларира и обложи непаричният доход, когато той е облагаем.
 
В този смисъл декларирането на придобит доход от отстъпено право на строеж за годината, в която е изповядана учредителната сделка, е некоректно, освен ако в същата година не е налице констативен протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ за сградата. До 01.01.2019 г. в ЗДДФЛ не беше разписан ред за корекция на подадени данни по чл. 73, ал. 1 от закона и корекцията би следвало да се извърши по общия ред на ДОПК, т.е. да информирате писмено НАП за допуснатата грешка и след преценка от тяхна страна те да Ви изпратят покана по чл. 103 от ДОПК за корекция на подадените данни за 2017 г.
 
Съгласно формуляра на Справката по чл 73, ал. 1 от ЗДДФЛ, валиден за доходи, изплатени през 2019 г., доходът от отстъпено право на строеж би следвало да се декларира с код 501 „Доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително ограничени вещни права върху такова имущество".

 

С уважение:

Още за ЗДДФЛ:

Придобиване на право на строеж от ФЛ срещу обезщетения

Нормативна рамка

Закон за собствеността

ЗДДФЛ

ДОПК