Регистрация по ЗДДС на ФЛ след продажба на земя

По първи въпрос:

По смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Съгласно чл. 3, ал. 2 от закона независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В този смисъл инцидентната продажба на недвижим имот от физическо лице не представлява независима икономическа дейност и съответно е извън обхвата на ЗДДС. И обратно, ако дейността се извършва редовно или по занятие тя представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС и формира оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от закона.

В част от административната практика на НАП при тълкуване на понятието „инцидентност" се набляга главно на броя на извършените доставки и за да не бъде определена дадена дейност като независима икономическа дейност се очаква тя да е извършена еднократно. Приходната агенция се позовава и на практика на Върховния административен съд, в която се приема, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба (Изх. № 94-00-24/ 09.02.2016 ОУИ Пловдив).

Според практиката на Съда на европейския съюз (СЕС) обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност, а броят и мащабите на осъществените продажби сами по себе си не са определящи. Съдът е приел, че мащабът на продажбите не може да представлява критерий за разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност. Съдът отбелязва, че големи продажби могат също да се осъществяват от участници в оборота, действащи като частни лица. Когато обаче заинтересованото лице предприема активни действия за продажбата на недвижим имот, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги, дейността би представлявала независима икономическа дейност.
 

Конкретно на въпроса, ако лицето е реализирало през годината само описаната продажба считаме, че не подлежи на регистрация, независимо от обема на продажбата и най-вероятно няма да има и проблем от страна на НАП при евентуално контролно производство. Ако обаче лицето е извършило по-голям брой продажби, дори и те да не се считат за независима икономическа дейност съгласно разбирането и практиката на СЕС и съответно да не формират оборот за задължителна регистрация, е възможно, на базата на горепосочената административна практика, НАП да счете, че е извършвана независима икономическа дейност и съответно е формиран оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС.

По втори въпрос:

Във въпроса липсва уточнение кога и как е придобита земята и ще разгледаме накратко възможните хипотези.

Ако земята или част от нея е придобита по наследство, завет или реституирана по реда на нормативен акт, то доходът от продажбата на наследената (завещана или реституирана) част е необлагаем на основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ.

Ако земята или част от нея не е наследена, завещана или реституирана, доходът би могъл да попадне в хипотезата на чл. 13, ал. 1, буква „б" от ЗДДФЛ, ако земята е придобита преди повече от 5 години и е спазено изискването за продажба на до два такива имота през годината. Ако лицето е извършило повече от две продажби през годината, освободени от облагане са доходите от двете продажбите, които са първи по време, съгласно хронологията на нотариалните актове.

Ако не са налице условията за освобождаване съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 или т. 26 от ЗДДФЛ, доходът от продажбата на земята е облагаем на основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. В този случай лицето е задължено да декларира дохода в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за годината на продажбата, като попълни приложение №5. Ако доходът е необлагаем, лицето по свое желание може да го декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, като попълни приложение №13.

Тъй като дружеството и физическото лице – съдружник в него, са свързани лица, на основание чл. 77 от ЗДДФЛ са приложими разпоредбите на ЗКПО относно взаимоотношенията между свързани лица и предотвратяване отклонение от данъчно облагане (чл. 15 и чл. 16 от ЗКПО). Това означава, че ако продажбата не е извършена по пазарна цена, при определяне на данъчната основа за облагане следва да се изходи от пазарната цена на имота.