Продажба под балансовата стойност на земя с вече продадено право на строеж

Съгласно действащите разпоредби на чл. 45 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, както и учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя. Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови по смисъла на т. 5, § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС, както и доставката на прилежащите към тях терени. Разпоредбата не се прилага при прехвърляне на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови и тези доставки са облагаеми по общия ред на закона. Не са предвидени специфични разпоредби при прехвърляне право на собственост върху земя, за която преди това е учредено или прехвърлено правото на строеж. Следователно, в конкретния случай продажбата на земята е облагаема доставка, ако представлява урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ и не е прилежащ терен към стара сграда.
 
Прехвърлянето на право на строеж (суперфиция) наистина понижава значително пазарната цена на земята, върху която е учредено и съгласно разпоредбите на действащото счетоводно законодателство това е основание за тестване на земята за обезценка. Ако са налице индикации за обезценка на актива е трябвало да се извърши такава към момента на прехвърляне на правото на строеж. Независимо дали са спазени разпоредбите на счетоводното законодателство и каква е балансовата стойност на земята към момента на продажбата ѝ, обезценката на земята в резултат от суперфицията е без значение за начина на облагане на доставката за целите на ЗДДС, освен когато страните по сделката са свързани лица и съгласно разпоредбите на чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС данъчната основа на доставката е пазарната цена. В останалите случаи данъчната основа се определя по общия ред на чл. 26 от закона на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката. Данъчната основа се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, на основание чл. 26, ал. 3 от ЗДДС. Накратко, няма пречка земята да бъде продадена под балансовата й стойност и ако продавачът и купувачът не са свързани лица или не отговарят на някое от условията в чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС данъкът за доставката, когато е облагаема, ще се изчисли на базата на договорената при покупко-продажбата цена.