Признаване на приход от продажба на недвижим имот

Основен въпрос за предприятията, извършващи строителство на недвижими имоти, е класификацията на споразуменията за строителство, т.е. да се определи дали дадено споразумение попада в обхвата на МСС 11 "Договори за строителство" или МСС 18 "Приходи" и как да се признаят приходите от строителството. В подкрепа на това съществува и Разяснение 15 на КРМСФО "Споразумения за строителство на недвижим имот". Разяснението се прилага за споразумения, сключени преди завършване на строителството. Разяснението разглежда два въпроса: дали споразумението попада в обхвата на МСС 11 или МСС 18 и кога трябва да се признаят приходите от строителството на недвижимия имот.
 
Когато предприятието изпълнява споразумение за строителство на недвижим имот (сграда) с цел продажба, което не покрива критериите на МСС 11 Договори за строителство, от счетоводна гладна точка е налице производство на строителна продукция. Счетоводните стандарти, приложими за тази дейност са МСС 2 Материални запаси, както и МСС 18 Приходи.

Приходите и разходите се отразяват в счетоводството на продавача – строително предприятие по правилата, регламентирани с МСС 18 Приходи. Критериите за признаване, предвидени в МСС 18, обикновено се прилагат отделно за всяка сделка.

По отношение на приходите от продажби следва да се прилагат основните принципи за счетоводството: текущо начисляване и съпоставимост между приходите и разходите. Приходът от продажбата на строителна продукция се признава (начислява) при едновременното наличие на следните условия, свързани със:
а) собствеността:
- на купувача са прехвърлени значителни рискове и изгоди, свързани със собствеността;
- продавачът не запазва ефективен контрол върху обекта на продажбата;
б) прихода:
- продавачът реализира икономическа изгода от продажбата под формата на увеличение на активите или намаление на пасивите;
- размерът на прихода е надеждно изчислим;
в) разхода:
- разходите във връзка с продажбата (извършени или предстоящи) са надеждно изчислими.

По отношение на условията, свързани със собствеността, определяща роля има принципът за предимство на икономическото съдържание пред правната форма. Това означава, че съществено значение за условията, свързани със собствеността, има не толкова момента на прехвърляне на собствеността, съгласно нотариалния акт, а момента на прехвърляне на значителните рискове и изгоди върху обекта на продажбата и факта за незапазване на ефективен контрол върху този обект.

Когато строителното предприятие формира приходи от продажби на готов строителен продукт на трети лица, обикновено изграждането и продажбата на строителния продукт се осъществява първоначално с предварителни договори, а по-късно с договори за продажба с нотариална заверка. Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) с предварителния договор страните по сделката уговарят съществени условия за изпълнението на окончателния договор, при което ако някоя от страните откаже сключване на окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му. Предварителният договор не представлява разпореждане с имущество, защото не прехвърля собственост. По силата на чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или вещни права върху тях е валидно от правна страна само ако е извършено в нотариална форма.

Съгласно пар. 14 от МСС 18 приходът от продажбата на стоки (строителна продукция) трябва да се признава, когато са изпълнени всички посочени условия в букви от (а) до (д). Преценката кога предприятието е прехвърлило на купувача значителните рискове и ползи от собствеността, изисква преглед на обстоятелствата на сделката. В повечето случаи прехвърлянето на рисковете и ползите от собствеността съвпада с прехвърлянето на юридическото право на собственост или с предаването във владение на купувача. В други случаи прехвърлянето на рисковете и ползите от собствеността става по различно време от това на прехвърлянето на правото на собственост или на предаването на владение.

Изискването на първото условие на пар. 14, буква (а) от МСС 18, предприятието да е прехвърлило на купувача съществените рискове и ползи от собствеността на стоките (продукцията) ще е изпълнено и тогава, когато не са спазени формалните изисквания на прехвърлителната сделка с нотариален акт, но обектът е предаден на купувача.

В конкретния случай купувачът изцяло е платил задължението си съгласно предварителния договор, имотът е изграден и въведен в експлоатация, но сделката не е изповядана нотариално, продавачът ще има основание да признае приход, ако недвижимия имот фактически е предаден на купувача.

С уважение:
 

Нормативна рамка:

- МСС 2

Вижте МСС 2 тук >>>

- ЗЗД

Вижте ЗЗД тук >>>

- КРМСФО