Придобиване на апартамент, отдаван под наем, и завеждане като актив
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
Въпрос:
Фирмата придоби апартамент (груб строеж) чрез възлагане на строителство. Впоследствие направи разходи по довършването, закупи оборудване, мебели, инвентар... Имотът ще се ползва като инвестиционен. Ще се отчита по цената на придобиване. Затруднението ни е по повод стойността, с която трябва да се заведе в баланса, последващите разходи и кога настъпва задължение за подаване на декларация по чл. 14, ал. 5 от ЗМДТ. В съответствие със СС 40, т. 5.9, в стойността на придобиване включваме всички разходи и покупки, които посочихме по-горе. Но те ще продължават. Постоянно се дообзавежда, с което би следвало, че се подобрява качеството на имота. Платен е аванс за мебели на стойност 4 х. лв., който според б. б не се включва в първоначалната оценка. Реално от 01.10.2022 г. имотът се отдава под наем, издадена е фактура.
1. Ако заведем актива към 01.10.2022 г. с формираната до този момент стойност, как следва да осчетоводяваме следващите покупки, в т.ч. усвоения аванс, които са от порядъка на нищожни суми за материали до големи такива за обзавеждане? Следва ли, че само консумативи ще минават за разходи?
2. Как да определим полезния живот на имота?
3. Длъжни ли сме да подадем декларация по чл. 14, ал. 5 ЗМДТ в двумесечен срок от придобиването и в последствие при увеличаване стойността на имота със закупеното оборудване и инвентар?
Фирмата придоби апартамент (груб строеж) чрез възлагане на строителство. Впоследствие направи разходи по довършването, закупи оборудване, мебели, инвентар... Имотът ще се ползва като инвестиционен. Ще се отчита по цената на придобиване. Затруднението ни е по повод стойността, с която трябва да се заведе в баланса, последващите разходи и кога настъпва задължение за подаване на декларация по чл. 14, ал. 5 от ЗМДТ. В съответствие със СС 40, т. 5.9, в стойността на придобиване включваме всички разходи и покупки, които посочихме по-горе. Но те ще продължават. Постоянно се дообзавежда, с което би следвало, че се подобрява качеството на имота. Платен е аванс за мебели на стойност 4 х. лв., който според б. б не се включва в първоначалната оценка. Реално от 01.10.2022 г. имотът се отдава под наем, издадена е фактура.
1. Ако заведем актива към 01.10.2022 г. с формираната до този момент стойност, как следва да осчетоводяваме следващите покупки, в т.ч. усвоения аванс, които са от порядъка на нищожни суми за материали до големи такива за обзавеждане? Следва ли, че само консумативи ще минават за разходи?
2. Как да определим полезния живот на имота?
3. Длъжни ли сме да подадем декларация по чл. 14, ал. 5 ЗМДТ в двумесечен срок от придобиването и в последствие при увеличаване стойността на имота със закупеното оборудване и инвентар?
Отговор:
По първия въпрос:
Щом от 01.10.2022 г. имотът се отдава под наем за ползване, т.е. фактурата не е за авансово плащане на наем, означава, че той вече е в експлоатация и следва да бъде признат като инвестиционен имот към тази дата. Съгласно т. 4.3. от СС 40 цената на придобиване на инвестиционен имот, построен по стопански начин, е неговата цена на придобиване на датата, когато строителството или разработването е завършено и ако се счита, че към 01.10.2022 г. строителството е завършено и имотът е годен за използване и отдаване под наем, то цената на придобиване е стойността на разходите (както са определени в стандарта) на тази дата. Всички следващи покупки и дейности по имота би следвало да се третират и класифицират като последващи разходи по смисъла на т. 6.1 и когато водят до увеличаване на очакваните икономически изгоди спрямо първоначално предвидените да се отразяват като увеличение на балансовата стойност на актива. Такива са разходите, които водят до:
а) увеличаване на полезния срок на годност на инвестиционния имот;
б) увеличаване използваемостта на инвестиционния имот;
в) подобряване качеството на инвестиционния имот;
г) разширяване на възможностите за ползване на инвестиционния имот;
д) съкращаване на разходите, свързани с инвестиционния имот.
Всички други последващи разходи се признават като текущи разходи за периода, през който са извършени.
Преценката дали последващите разходи следва да бъдат капитализирани или отчетени като текущи не зависи от размера на сумата, а от вида на разхода и дали увеличава очакваните икономически изгоди от актива. Посоченият във въпроса аванс за мебели при неговото усвояване вероятно ще отговаря на условията в т. 6.1. от стандарта и би следвало да се отчете в увеличение на балансовата стойност на актива.
По втория въпрос:
Правилата при определянето а полезния живот (срока на годност) на амортизируем актив за счетоводни цели се съдържат в т. 3 от СС 4 „Отчитане на амортизациите" и се свеждат най-общо до три групи критерии, разгледани по-подробно в стандарта:
а) предполагаемото физическо износване;
б) предполагаемото морално остаряване;
в) ограниченията върху ползването на актива;
За данъчни цели е възприето разбирането за продължителност на полезния живот на сгради от 20-25 години, но например за целите на оценяването този срок може да е доста по-дълъг. При определяне на полезния живот за счетоводни цели предприятието следва да направи обоснована преценка за продължителността на периода, през който се предполага, че амортизируемият актив ще бъде използван от предприятието, като се основава на горепосочените критерии.
Щом от 01.10.2022 г. имотът се отдава под наем за ползване, т.е. фактурата не е за авансово плащане на наем, означава, че той вече е в експлоатация и следва да бъде признат като инвестиционен имот към тази дата. Съгласно т. 4.3. от СС 40 цената на придобиване на инвестиционен имот, построен по стопански начин, е неговата цена на придобиване на датата, когато строителството или разработването е завършено и ако се счита, че към 01.10.2022 г. строителството е завършено и имотът е годен за използване и отдаване под наем, то цената на придобиване е стойността на разходите (както са определени в стандарта) на тази дата. Всички следващи покупки и дейности по имота би следвало да се третират и класифицират като последващи разходи по смисъла на т. 6.1 и когато водят до увеличаване на очакваните икономически изгоди спрямо първоначално предвидените да се отразяват като увеличение на балансовата стойност на актива. Такива са разходите, които водят до:
а) увеличаване на полезния срок на годност на инвестиционния имот;
б) увеличаване използваемостта на инвестиционния имот;
в) подобряване качеството на инвестиционния имот;
г) разширяване на възможностите за ползване на инвестиционния имот;
д) съкращаване на разходите, свързани с инвестиционния имот.
Всички други последващи разходи се признават като текущи разходи за периода, през който са извършени.
Преценката дали последващите разходи следва да бъдат капитализирани или отчетени като текущи не зависи от размера на сумата, а от вида на разхода и дали увеличава очакваните икономически изгоди от актива. Посоченият във въпроса аванс за мебели при неговото усвояване вероятно ще отговаря на условията в т. 6.1. от стандарта и би следвало да се отчете в увеличение на балансовата стойност на актива.
По втория въпрос:
Правилата при определянето а полезния живот (срока на годност) на амортизируем актив за счетоводни цели се съдържат в т. 3 от СС 4 „Отчитане на амортизациите" и се свеждат най-общо до три групи критерии, разгледани по-подробно в стандарта:
а) предполагаемото физическо износване;
б) предполагаемото морално остаряване;
в) ограниченията върху ползването на актива;
За данъчни цели е възприето разбирането за продължителност на полезния живот на сгради от 20-25 години, но например за целите на оценяването този срок може да е доста по-дълъг. При определяне на полезния живот за счетоводни цели предприятието следва да направи обоснована преценка за продължителността на периода, през който се предполага, че амортизируемият актив ще бъде използван от предприятието, като се основава на горепосочените критерии.
По третия въпрос:
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ, в сила от 01.01.2020 г. не се подават данъчни декларации за облагане с годишен данък за новопостроените сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията. Необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях се предоставят на служителите по чл. 4, ал. 1 от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж по образец, определен от министъра на финансите. Съгласно текста на ал. 4, в сила от 01.01.2019 г., за новопостроен или придобит по друг начин имот или ограничено вещно право на ползване в двумесечен срок предприятията подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка. Това е декларирането при първоначално придобиване на имота и би следвало да е извършено при покупката на апартамента на етап „груб строеж".
При преустройство и при промяна на предназначението на съществуваща сграда или на самостоятелен обект в сграда, както и при промяна на друго обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, данъчно задължените лица уведомяват общината в двумесечен срок (чл. 14, ал. 5). При промяна на данъчната оценка на имота през годината данъкът се определя върху новата оценка от месеца, следващ месеца на промяната. Тази разпоредба не се прилага за нежилищните имоти, които са собственост на предприятията или върху които им е учредено ограничено вещно право на ползване (чл. 19, ал. 3 и 4).
Следователно всяка промяна в отчетната стойност на нежилищните имоти на предприятията води до промяна на данъка от 01-ви януари на следващата година и се декларира до 31-ви декември на годината, в която е извършена. Това правило не се прилага за жилищните имоти, собственост на предприятия и промените в отчетната стойност на тези имоти следва да се декларират в общината по местонахождение на имота по общия ред, т.е. в двумесечен срок от настъпване на промяната.
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ, в сила от 01.01.2020 г. не се подават данъчни декларации за облагане с годишен данък за новопостроените сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията. Необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях се предоставят на служителите по чл. 4, ал. 1 от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж по образец, определен от министъра на финансите. Съгласно текста на ал. 4, в сила от 01.01.2019 г., за новопостроен или придобит по друг начин имот или ограничено вещно право на ползване в двумесечен срок предприятията подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка. Това е декларирането при първоначално придобиване на имота и би следвало да е извършено при покупката на апартамента на етап „груб строеж".
При преустройство и при промяна на предназначението на съществуваща сграда или на самостоятелен обект в сграда, както и при промяна на друго обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, данъчно задължените лица уведомяват общината в двумесечен срок (чл. 14, ал. 5). При промяна на данъчната оценка на имота през годината данъкът се определя върху новата оценка от месеца, следващ месеца на промяната. Тази разпоредба не се прилага за нежилищните имоти, които са собственост на предприятията или върху които им е учредено ограничено вещно право на ползване (чл. 19, ал. 3 и 4).
Следователно всяка промяна в отчетната стойност на нежилищните имоти на предприятията води до промяна на данъка от 01-ви януари на следващата година и се декларира до 31-ви декември на годината, в която е извършена. Това правило не се прилага за жилищните имоти, собственост на предприятия и промените в отчетната стойност на тези имоти следва да се декларират в общината по местонахождение на имота по общия ред, т.е. в двумесечен срок от настъпване на промяната.
Оценете отговора на експерта
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
(1 звезда - незадоволителен; 5 звезди - отличен)
Оценка:
Съдържанието, дизайнът и публикуваните статии в portalschetovodstvo.bg подлежат на РС Издателство и Бизнес Консултации и са защитени по смисъла на закона за авторското право и сродните му права. Копирането и разпространението на съдържанието е забранено! Общи условия
Подобни статии
07Март2023
Заприхождаване на вносни стоки по стойности от проформа инвойси
от Елена Илиева
на 07 Март 2023
07Дек2022
Плащания от английско към ливанско дружество през българско
от Елена Илиева
на 07 Дек 2022
16Ноем2022
Курс за превалутиране на разходи, направени в Украйна
от Христо Досев
на 16 Ноем 2022
11Окт2022
Посочване на получена сума за причинена застрахователна щета на нает имот
от Силвия Динова
на 11 Окт 2022