Подаване на декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ от ФЛ, отдаващо апартаменти под наем чрез фирма за управление на имоти

Облагането на доходите на физическите лица зависи от естеството и вида на дохода. Като облагаем доход чл. 10, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ определя доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество. Видно от поставеното запитване, физическото лице е отдало под наем апартамент, поради което получените доходи подлежат на облагане съгласно правилата, регламентирани в Раздел IV на част втора от материалния данъчен закон.

Съгласно изискванията на чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи. Тоест законът не изисква получателя на дохода документално да докаже извършване на определени разходи, свързани с отдаването под наем на неговото имущество, за да може същите да се приспаднат от получените доходи, а е фиксирал твърда ставка от 10%, която данъчно задълженото лице може да приспадне от полученият от него облагаем доход. В този смисъл още сега следва да изясним, че дължимите комисионни и такси, които наемодателят дължи на фирмата за управление на недвижимия имот, определени като 20% от събраните наемни вноски, дължими от наемателите, нямат никакво отношение при определянето на облагаемия доход от наем. Тоест спазвайки изискванията на чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ, от получения облагаем доход от наем в размер на 1 000 лева, физическото лице ще приспадне 100 лева (10% нормативно определени разходи) и съответно на облагане с 10% данъчна ставка ще подлежи сумата от 900 лева.

За момента на придобиване на доходите следва да се съобразим с изискванията на чл. 11, ал. 1 от ЗДДФЛ. Съгласно цитираната норма, доходът се смята за придобит на датата на плащането - при плащане в брой, съответно на датата на заверяването на сметката на получателя на дохода - при безналично плащане. Следва да имате предвид, че по силата на чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ, доходът се смята за придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице, като за определяне датата на придобиване отново следва да се приложи изискването на ал. 1 от същия член на закона.

В случая съгласно сключен договор между физическото лице и фирмата за управление на имоти, всички дължими наеми от наемателите следва да бъдат платени на самата фирма за управление на недвижимите имоти. При това положение на датата на която наемателите са платили дължимите наеми на фирмата (при плащане в брой) или на датата на която паричните средства са заверени по банковата сметка на фирмата за управление на имоти (при плащане по банков път), ще се считат за дата на получаване дохода от наем от самото физическо лице – наемодател. Ето защо с оглед определяне датата на получаване дохода от наем, в случая няма да има значение датата, на която фирмата за управление на имоти превежда сумите по банковата сметка на физическото лице наемодател.

Доходите от наем подлежат на авансово облагане съгласно изискванията на чл. 44 от ЗДДФЛ. Имайки предвид че платецът на дохода (наемателите) не е предприятие, или самоосигуряващо се лице, авансовият данък се определя и съответно внася от физическото лице – получател на дохода от наем. По силата на чл. 67, ал. 1 от ЗДДФЛ, данъкът по чл. 44 се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Тоест ако за третото тримесечие на годината (месеците юли, август и септември) наемателят е платил на фирмата за управление на недвижимите имоти 2 наема от по 1 000 лева и 1 депозит в размер на 1 000 лева, то тогава физическото лице в действително се смята че е получило за това тримесечие облагаем доход от наем само в размер на 2 000 лева. Платеният депозит в размер на 1 000 лева подлежи на връщане и по-скоро има гаранционна и обезщетителна функция, гарантиращ доброто изпълнение на договорните отношения между наемодателя и наемателя, поради което не се смята за доход от наем, придобит от наемодателя към датата на неговото плащане от страна на наемателя.

В конкретната хипотеза наемодателят е получил облагаем доход от наем за третото тримесечие на 2022 година в размер на 2 000 лева, за което до 31 октомври 2022 година ще дължи данък в размер на 180 лева, определен по следния начин:
- Получен облагаем доход съгласно правилата, регламентирани в чл. 11, ал. 1 и ал. 3 от ЗДФЛ =  2 х 1 000 лева = 2 000 лева;
- Определяне на облагаем доход в съответствие с изискванията на чл. 31 от ЗДДФЛ = 2 000 лева – 10% х 2 000 лева = 2 000 лева – 200 лева = 1 800 лева;
- Определяне размера на дължимия данък съгласно 10% данъчна ставка по чл. 44, ал. 3 от ЗДДФЛ = 1 800 лева х 10% = 180 лева дължим данък.

Съгласно изискванията на чл. 55, ал. 2 от ЗДДФЛ, физическото лице, което е придобило доход, за който платецът няма задължението да удържа авансов данък, следва да подаде декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ в компетентната ТД на НАП. Срокът за подаване на декларацията е в срока за внасяна на дължимият данък (чл. 56, ал. 1 от ЗДДФЛ). В случая физическото лице – наемодател е длъжно да подаде декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ в срок до 31 октомври 2022 година, с която да декларира дължимият от него данък в размер на 180 лева.

Обръщаме внимание на факта, че по силата на чл. 67, ал. 2 от ЗДДФЛ, за придобитите доходи от наем през последното тримесечие на годината (месеци октомври, ноември и декември), авансов данък по чл. 44, ал, 3 не се дължи.

Доколкото наемателите са физически лица, които не са търговци, то за дължимите от тях суми за ползване електроенергия, вода, отопление, газ и др.п. не е необходимо издаването на първичен счетоводен документ по смисъла на чл. 6, ал. 1 от ЗСч. (фактури). Съответните суми ще се определят на база действително ползваните услуги, за които съответните доставчици на комунални услуги издават фактура на титуляря на партидата (в случая на физическото лице – наемодател).

Все пак ако фирмата за управление на имота заплаща ползваните разходи за комунални услуги и наемателите им ги възстановяват, тя може да издава документ, различен от първичен счетоводен документ по смисъла на чл. 6, ал. 1 от ЗСч. – например справка, сметка за дължими суми и т.н., доколкото платените от нея суми не представляват разход за нея, а тя се явява само посредник при извършване на плащането.

Съгласно чл. 232 от Закона за задълженията и договорите наемателят следва да плаща разходите, свързани с ползването на вещта, каквито са консумативните разходи (електроенергия, вода и др.п.). В случаите, когато партидите за заплащането на консумативните разходи не са прехвърлени на името на наемателя, а последният възстановява тези суми на наемодателя, то наемодателят следва да издаде първичен счетоводен документ, който удостоверява възстановяване на платените разходи. Този документ следва да съдържа реквизитите, посочени в чл. 6, ал. 1 от Закона за счетоводството, а именно:
1. наименование и номер на документа, съдържащ само арабски цифри;
2. дата на издаване;
3. наименование или име, адрес и единен идентификационен код от Търговския регистър или единен идентификационен код по Булстат или единен граждански номер или личен номер на чужденец на издателя и получателя;
4. предмет, натурално и стойностно изражение на стопанската операция.

Тъй като посочените суми представляват възстановяване на консумативни разходи, същите не представляват доход на физическото лице, но същото следва да има документи, които удостоверяват размера на тези разходи[1].
 
Обръщаме внимание на обстоятелството, че ако наемателите са юридически лица (макар че във въпроса е посочено, че наемателите са физически лица), то тогава те ще имат задължението да удържат и внасят авансов данък за доходите от наем.

______________________________________

[1] Такова становище е изразено и от НАП в писмо Изх.№ 53-00-711 /28.10.2010 г.:
nraapp02.nra.bg/cms5/apps/wqreg/get/0d1965da1c7280947caa02754af891f4