Осчетоводяване на подобрение на нает офис

От текстовете и на МСС и на НСС могат да се извлекат следните определения:
- Актив е ресурс, контролиран от предприятието в резултат на минали събития, от който се очаква бъдеща икономическа изгода за предприятието.
- Актив се признава само ако е вероятно предприятието да получи в бъдеще икономически изгоди, свързани с актива, и цената на придобиване на актива може надеждно да бъде определена.
- Дълготраен материален актив (ДМА) е материален актив, който се държи от предприятието, за да се използва за производството или доставката на стоки или услуги, за отдаване под наем на други лица или за административни цели, и се очаква да бъде използван през повече от един период.
- Дълготраен нематериален актив (ДНА) е разграничим непаричен актив без физическа субстанция, който се очаква да бъде използван през повече от един период.

Подобрението на наето имущество – офис е подобрение на собственост, която не е притежание на страната, която прави тези инвестиции. Поради естеството на тези физически промени в имота (извършени с разрешение на наемодателя, разбира се) и съобразно определенията по-горе, те следва да се признаят във финансовите отчети на наемателя като ДМА.

Наемателят не може да премахне или отмени това подобрение и трябва да го изостави при прекратяване на договора за наем.

Често срещан проблем във връзка с подобрението на наето имущество се отнася до определянето на периода, през който то трябва да се амортизира. Обикновено стойността на ДМА се начислява като разход върху очаквания срок на полезен жи­вот на актива. Въпреки това, правото да се използва подобрение на наето имущество се прекратява, когато свързания с него наемен договор изтича, независимо от това дали подобрението има оставащ полезен живот. По този начин, съответният полезен живот на признатия ДМА за подобрението на имуществото под наем е по-малък от полезния живот на подобрението като цяло.

Съгласно чл. 51, ал. 1, т. 3 от Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) подобно подобрение формира данъчен ДНА. Годишната данъчна амортизационна норма на този данъчен ДНА не могат да превишават 33,33% от стойността на актива.

В конкретния случай годишната счетоводна амортизационна норма следва да се съобрази с обстоятелството, че договорът за наем е за период от 1,5 години.

Добре е да се има предвид, че някои договори за наем съдържат фиксиран, неотменяем срок и допълнителни опции за под­новяване. При разглеждане на срока на наема за целите на счетоводната амортизация на подобрението на наето имущество, обикновено се използва само началния фиксиран неотменяем срок. Има изключения от това общо правило обаче. Ако опцията за подновяване е опция за из­годно предоговаряне, което означава, че е вероятно към началото на наема, че тя ще бъде упражнена, то следва опционалният период на подновяване да бъде включен към срока на наема за целите на определяне на счетоводния амортизируем живот на подобренията в наетото имущество.