Класифициране на инвестиционни имоти според изискванията на СС 40

 

Според параграф 3.3 на СС 40, ако предприятие е член на група и притежава имот, който е отдаден под наем или оперативен лизинг на друго предприятие от групата, за предприятието, което го притежава, имотът се класифицира като инвестиционен, а за групата – ползван за дейността. Това правило се спазва при представянето на информацията във финансовите отчети – в индивидуалния финансов отчет на предприятието, притежател на имота, той ще бъде представен като инвестиционен, а във финансовия отчет на групата - като ползван в дейността, защото за групата е именно такъв. 

 

Когато даден имот изцяло е инвестиционен, няма никакви проблеми за счетоводното му отчитане. Интересен за стопанската практика е случаят, при който даден имот има отделни части, като едната се ползва в дейността, а другата е инвестиционен имот. Според параграф 3.4 от СС 40, в този случай управлението на предприятието преценява дали е възможно отделното счетоводно отчитане на тези две части. Ако това е така /ако може двете части на имота да бъдат продадени по отделно, за което има реална възможност да бъдат издадени два отделни нотариални акта/ се подхожда именно по този начин – двете части на имота се класифицират и отчитат по отделно. При невъзможност да се разграничат двете части ръководството на предприятието е това, което трябва да прецени дали частта за ползване в дейността е незначителна спрямо предназначението на имота като цяло, и в зависимост от това да класифицира целияt имот като инвестиционен или като ползван за дейността имот /параграф 3.4, подточка б/. При представяне на своята счетоводна политика предприятието следва да упомене какви критерии е възприело за оценка и последваща класификация на неделими на части имоти с различно предназначение. 

 

Пример: 

 

Предприятие “Х” разполага със сграда, като част от нея е ползвана от предприятието, а друга се отдава под наем. Не е възможно двете части да бъдат разграничени и отчетени по отделно, защото на всеки един от етажите на сградата има помещения, които се използват от предприятието, и други, които се отдават под наем. Справедливата цена  на  ползваната  част  възлиза  на 1 500 000 лева, а на отдаваната под наем - на 4 500 000 лева, или справедливата цена на цялата сграда е 6 000 000 лева. Съгласно приетите в предприятието критерии за идентифициране на инвестиционни имоти, които са част от счетоводната му политика, значителна част е тази, която възлиза на повече от 60% от справедливата цена на целия имот. Как предприятието да определи дали имотът е инвестиционен или ползван от собственика? 

 

 За целта трябва да се определи какъв е относителният дял на всяка една от двете части на сградата в проценти.

 

Относителния дял на ползваната част е:

 1 500 000:6 000 000Х100=25%

Относителния дял на отдаваната под наем част е:

 4 500 000:6 000 000Х100=75%

       

 След направените изчисления се налага изводът, че в предприятие “Х”  само незначителна част от сградата се ползва от собственика. Следователно без никакво колебание тя може да бъде класифицирана като инвестиционен имот.

 

По аналогичен начин ще се процедира и при използване друга база за определяне на значителността на отделните части на имота.

        

Практически проблем при решаването на подобен казус може да възникне при определянето на това какво се има предвид в СС 40 под незначителен. Обикновено под значителен се разбира нещо, което е голямо по размери или количество, има голямо значение, висока стойност. Следователно, първо в предприятието трябва да се избере база, въз основа на която да се определи значимостта на отделните части. Като такава може да се използва справедлива цена на сградата /земята/, площта на ползваната част и тази използвана за получаване на приходи от наем /за увеличаване на капитала/, както и размера на получаваните икономически ползи от тях, ако последното може достоверно да се определи по отношение на ползваната от собственика част. /Така например, ако ползваната част обслужва администрацията и управлението на предприятието, доста трудно на практика могат да бъдат определени конкретните икономически ползи в парично-стойностен вид./ Възможно е управлението на предприятието да избере и друга база при определяне на значителността на отделните части на имота. Освен приемането на базата, друго важно управленско действие е да се приемат конкретни проценти или коефициенти за това какво представлява значителна част от базата. Например, повече от 51% би могло да се приеме, че е значителна част от базата. Може да има и други становища – например управлението на предприятието да приеме, че значителна част от базата е над 75% и т. н.

 

Ако предприятието предоставя имот под наем като едновременно с това осигурява и услуги като охранителни, по поддръжката, куриерски и др. на наемателите, имотът се класифицира като инвестиционен, даже при наличието на заделени помещения, използвани за нуждите на услугите. Това е така, защото основното предназначение на имота е да бъде отдаден под наем, а не осигуряването на услуги на наемодателите, съгласно параграф 3.5, подточка а) от СС 40. По-различно е, когато така организираните услуги са предназначени и за продажба на външни лица. За този случай в СС 40, параграф 3.5, подточка а) е казано, че дейността по предоставянето на услуги не може да бъде организирана като спомагателна, и следователно целият имот се класифицира като използван в дейността. Аналогичен е подходът при отдаване на места за паркинги, на салони за спортни, музикални, културни и други прояви.

 

Когато предприятието използва даден имот за предоставяне на хотелиерски услуги, той се класифицира като ползван в дейността имот, според параграф 3.5, подточка б от СС 40 Инвестиционни имоти. Това е така, защото основното му предназначение е да бъдат предоставяни услуги, а не отдаването на помещенията под наем. Различно от описаното се третира имот, при който хотелиерските услуги се извършват от трета страна, вследствие на сключен договор за управление. Счита се, че предприятието, притежател на имота, е пасивен инвеститор и следователно имотът се класифицира като инвестиционен.