Данък върху недвижимите имоти

Режимът на облагане с данък върху недвижимите имоти е регламентиран в глава втора, раздел първи с разпоредбите на членове от 10 до 28 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти в сгради в строителните граници на населените места и селищните образувания, а също и поземлените имоти вън от тях, които съгласно подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията и след изменение на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

На облагане с данък не подлежат:
• поземлени имоти, които са заети от улици, пътища от републиканската и общинската пътни мрежи и железопътната мрежа до ограничителните строителни линии;
• поземлените имоти, които са заети от водни обекти, държавна и общинска собственост;
• земеделските земи и горите, без застроените земи - за действително застроената площ и прилежащия ѝ терен;
• недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. вкл.

При прехвърляне на собствеността на имота или при учредяване на ограничено вещно право на ползване приобретателят дължи данъка от началото на месеца, следващ месеца, през който е настъпила промяната в собствеността или ползването, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя


Данъкът върху недвижимите имоти постъпва в приход на общинския бюджет на общината, на чиято територия се намира имотът. Той се заплаща, независимо дали недвижимите имоти се използват или не.

Когато правото на собственост или ограниченото вещно право на ползване е притежание на няколко лица, те дължат данък съответно на частите си. Всеки от съсобствениците на имота, респ. от съпритежателите на ограниченото вещно право на ползване, има възможност да заплати данъка за целия имот за сметка на останалите.

 
При положение ече до края на предходната година общинският съвет не е определил размер на местните данъци за текущата година, местните данъци се събират на база действащия размер към 31 декември на миналата година. Не се допускат промени в приетите от общинския съвет размер и начин на определяне на местни данъци в течение на самата година.


Данъкът се заплаща в брой в касите на общинската приходна администрация или безкасово по банкова сметка или ПОС терминално устройство. Лицата, предплатили данъка до 30 април за цялата година, получават отстъпка 5%.

Освободени от плащане на данъка са:
1. общините, за имотите - публична общинска собственост;
2. държавата, за имотите - публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на друго лице и това лице не е освободено от данък;
3. читалищата;
4. сградите - собственост на чужди държави, в които се помещават дипломатически и консулски представителства, при условията на взаимност;
5. сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст, регистрирани в друга държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;
6. сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност;
7. храмовете и манастирите, предназначени за богослужебна дейност, заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната, както и молитвените домове, заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната; молитвените домове, храмовете и манастирите трябва да са вписани в регистъра по чл. 12, ал. 3 от Закона за вероизповеданията;
8. парковете, спортните игрища, площадките и други подобни имоти за обществени нужди;
9. сградите - културни ценности, когато не се използват със стопанска цел;
10. музеите, галериите, библиотеките;
11. имотите, използвани непосредствено за експлоатационни нужди на обществения транспорт;
12. временните сгради, обслужващи строежа на нова сграда или съоръжение до завършването и предаването им в експлоатация;
13. недвижимите имоти, собствеността върху които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, за период от 5 години. Данъкът върху горепосочените недвижими имоти, които се използват от държавата, общините, обществените организации или от търговски дружества, в които те участват, включително приватизираните, се дължи от ползвателите;
14. сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 2005 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление "B", и сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление "C", издадени по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата по чл. 48 от Закона за енергийната ефективност, както следва:
а) за срок 7 години - считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата;
б) за срок 10 години - считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата, ако прилагат и мерки за оползотворяване на възобновяеми източници за производство на енергия за задоволяване нуждите на сградата;
15. сградите, въведени в експлоатация след 1 януари 1990 г. и преди 1 януари 2005 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление "C", и сградите, въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г. и получили сертификати с клас на енергопотребление "D", издадени по реда на Закона за енергийната ефективност и наредбата по чл. 48 от Закона за енергийната ефективност, както следва:
а) за срок три години - считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата;
б) за срок 5 години - считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата, ако прилагат и мерки за оползотворяване на възобновяеми източници за производство на енергия за задоволяване нуждите на сградата.

Освобождаването по т. 1 до 7 (без 4) е, при условие че имотите не се ползват със стопанска цел, несвързана с пряката им дейност.
За имотите по т. 13, правото на собственост върху които е възстановено преди 1 януари 1999 г., петгодишният срок започва да тече от тази дата, а за имотите, собствеността върху които е възстановена след тази дата, този срок започва да тече от месеца, следващ месеца на възстановяването. Освобождаването от данък по т. 14 и 15 се прилага за общ срок за съответната сграда, не по-дълъг от 10 години. Освобождаването от данък за този казус не се прилага в случаите, в които сградата е получила сертификат с клас на енергопотребление в резултат на предприети мерки за енергийна ефективност, финансирани с публични средства.
 
Предвидено е данъчно облекчение за недвижими имоти на лица, когато недвижимите имоти се явяват основно жилище на лицата. За тези имоти данъкът се намалява наполовина. Облекчението за основно жилище може да се използва само за 1 имот. За имот, явяващ се основно жилище на лице с установена намалена работоспособност над 50%, данъкът се намалява със 75%. Ако е установено деклариране на повече от 1 основно жилище, облекченията за горните 2 случая не се прилагат и данъкът, определен по чл. 22, се дължи в пълен размер за всяко едно от жилищата и за периода, когато едновременно са декларирани като основни жилища.

Съгласно §1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на ЗМДТ основно жилище е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.
Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя по норми, посочени в приложение към ЗМДТ, според вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица. Така се определят данъчните оценки на жилищните имоти на гражданите и фирмите.


Според §1, т. 17 от Допълнителните разпоредби на ЗМДТ, отчетна стойност представлява стойността при счетоводното завеждане на актив или обезценена, съответно преоценена стойност на актив, когато е направена оценка след неговото първоначално счетоводно завеждане. В подкрепа на декларираната отчетна стойност е възможно да се приложат счетоводни регистри, оборотни ведомости, счетоводен баланс, решения на собствениците на предприятието и други, които имат отношение към определяне отчетната стойност на нежилищния имот.

Пример: Търговско дружество „Астра“ придобива през 2015 г. недвижим имот - магазин за сумата от 110 000 лв. Данъчната оценка на същия имот е 86 000 лв. През 2017 г. в регионален аспект има поевтиняване на недвижимите имоти и в края на годината пазарната оценка от независим оценител е 75 000 лв., като в същото време данъчната му оценка е непроменена от годината на придобиване. За тази промяна представляващият на ТД „Астра“ подава коригираща декларация по чл. 14 от ЗМДТ. През всички години данъчната ставка на община „Х“, където е локацията на имота, е 3 на 1000. Следва да се определи правилно размерът на данъка върху недвижимия имот за пълните 2015, 2016, 2017 и 2018г.

РЕШЕНИЕ:

1. За годините от 2015 до 2017 включително:

Данъчната основа за този период се определя от по-голямата от отчетната стойност (или цена на придобиване), която е 110 000 лв., и данъчната оценка на имота от 86 000 лв., в случая 110 000 лева. За да изчислим данък НИ (ДНИ), следва да умножим данъчната основа (ДО) по данъчната ставка (ДС), действаща за периода или:
ДНИ = ДО х ДС, където
ДНИ = 110 000 х 3/1000  =  330 лв. на година

2. За годината 2018:

Данъчната основа за този период се определя от по-голямата от отчетната стойност, която е 75 000 лв. (след направена обезценка от 35 000 лв. в края на 2017 г.) и данъчната оценка на имота от 86 000 лв., в случая 86 000 лева. За да изчислим данък НИ (ДНИ) следва да умножим данъчната основа (ДО) по данъчната ставка (ДС) действаща за периода или:
ДНИ = ДО х ДС, където
ДНИ = 86 000 х 3/1000  =  258 лв. за 2018 година

Според чл. 19, ал. 3 от ЗМДТ при изменение в данъчната оценка на имота през годината данъкът бива определян върху новата оценка от месеца, който следва месеца на изменението. Тази разпоредба не намира приложение обаче за нежилищните имоти, собственост на фирмите, т.е. за тях през годината не се изменя данъчната оценка. Данъкът върху новата данъчна оценка ще бъде определен от 01 януари на следващата година.
Установяването, обезпечаването и събирането на данък върху недвижимите имоти става от служители на общинската администрация по реда на ДОПК.


Акт за установяване на задължение може да бъде издаден и служебно, когато се установява несъответствие между декларираните данни и данните, които са получени от трети лица и организации, след изчерване на реда по чл. 103 от ДОПК (лицето е поканено да отстрани несъответствията в 14-дневен срок от получаването на съобщението), както и в случаите на неподадена декларация или неплатено в срок задължение и неизвършена ревизия. При актове за установяване на задължения по чл. 107, ал. 3 от ДОПК не се изисква заповед за възлагане на ревизия, не се подготвя ревизионен доклад и не се издава ревизионен акт. Актът за установяване на задължение бива издаван в 30-дневен срок от искането на задълженото лице. Този акт може да се обжалва в 14-дневен срок от неговото получаване пред Директора на Дирекция Местни данъци при дадената община. От 2019 г. обжалването на всички актове, имащи връзка със ЗМДТ, става по местонахождението на общината, в чийто район е възникнало задължението, по реда на ДОПК. 

Според чл. 4, ал. 2 от ЗМДТ невнесеният в установения срок данък се събира заедно с лихвите по Закона за лихвите върху данъци, такси и други подобни държавни вземания.  Не се счита за административно нарушение незаплащането в срок на данък върху недвижимите имоти (чл. 127, ал. 2 от ЗМДТ).