Търг на обезпечителен имот на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота

В запитването е посочено, че недвижим имот собственост на еднолично търговско дружество е обявен за публична продан от публичен изпълнител. Цената на която е обявен въпросният имот за продажба е 15 000 лв., което е по-малко от неговата данъчна оценка. Имотът се предлага за трети път, като на първите два търга не са се явили купувачи.
 
Поставя се въпросът законосъобразно ли е  да се продаде имотът на публична продан на търг с тайно наддаване на цена по-ниска от данъчната оценка.
 
За да отговорим на този въпрос, трябва да разгледаме на първо място правната уредба на принудителното изпълнение и след това правната уредба на публичната продан, така както са уредени в ДОПК.
 
Така съгласно чл. 235, ал. 1 от ДОПК, описаната вещ се оценява по нейната пазарна стойност от публичния изпълнител. При необходимост за оценката може да бъде привлечен оценител, вписан в регистъра на Камарата на независимите оценители в България. Когато в регистъра няма експерт от съответната област или той не може или откаже да извърши оценката, може да бъде привлечено друго лице от съответната професия или област. 
 
Съгласно ал. 3 на същата норма, оценката на недвижимите имоти не може да бъде по-малка от данъчната оценка, а оценката на моторните превозни средства не може да бъде по-малка от застрахователната оценка.
 
За да отговорим на горепоставеният въпрос, следва да имаме предвид и правната регламентация на публичната продан по ДОПК.

Така съгласно чл. 238, ал. 5, когато се продават недвижими вещи самостоятелно или включени в група вещи, вещни права върху недвижими имоти, моторни превозни средства, кораби и въздухоплавателни средства, както и движими вещи с първоначална цена над 5000 лв., продажбата се извършва чрез търг. Продажбата чрез търг може да се извършва с явно или тайно наддаване. В случая очевидно става въпрос за продажба чрез търг с тайно наддаване.
 
Важно е условието и на чл. 241, ал. 1 от ДОПК, съгласно което първоначалната продажна цена на вещта или на имота не може да бъде по-малка от оценката по чл. 235. Тоест не може да бъде по-малка от данъчната оценка в случаите на продажба на недвижим имот. Обърнете внимание обаче, че става  въпрос за първоначалната продажна цена.
 
Важно е да разгледаме и правната регламентация и на търговете с тайно наддаване, тъй като Вашият недвижим имот се предлага на търг с тайно наддаване очевидно.
 
Така съгласно, чл. 254, ал. 7 от ДОПК, ако никой не плати цената, публичният изпълнител насрочва нов търг за продажба на вещта. Нов търг по правилата на първия се провежда и когато не е подадено предложение или предлаганата цена е по-ниска от началната.
 
Във вашето запитване изрично сте посочили, че на два пъти не са се явявали купувачи на търга.

В такива случаи, съгласно ал. 8 от чл. 254, продажната цена на вещта на новия търг се определя в размер 75 на сто от началната тръжна цена на предишния търг. На следващия търг продажната цена се определя в размер 50 на сто от първоначалната продажна цена.
 
Тоест очевидно, закона позволява на втория и третия търг продажната цена на предлаганият имот да е под данъчната оценка съответно със 75 на сто или 50 на сто.

Прехвърляне на ЕТ в ЕООД