Деклариране в ГДД на продажба на имот

Във въпроса липсват подробности относно начина на придобиване на имота, предмет на продажба, но бихме могли да предположим, че „обезщетение при строеж” най-вероятно означава сделка по отстъпване право на строеж срещу обезщетение – имот в новопостроената сграда. В повечето такива случаи лицето е собственик на земята и учредява върху нея право на строеж, но от въпроса не става ясно как е придобита земята, върху която е учредено ограниченото вещно право. В отговора ще изхождаме от горепосочените предположения, а за неясните моменти ще изложим някои възможни хипотези.
 
На първо място следва да уточним, че в описаната по-горе ситуация са налице две сделки, като всяка от тях формира отделен доход за физическото лице, който следва да се прецени за облагаемост съгласно разпоредбите на ЗДДФЛ. Първата сделка е продажба на право на строеж срещу обезщетение, което за целите на ЗДДФЛ представлява непаричен доход по смисъла на чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ. Тази сделка не попада в освобождаванията по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ и доходът е облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. На основание чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена (чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ). По аргумент на чл. 181 от ЗУТ правото на собственост върху сграда, построена въз основа на надлежно учредено право на строеж, се придобива по реда на чл. 63, ал. 1 от ЗС от момента на завършването й в груб строеж, съответно това следва да е и моментът на придобиване на непаричния доход. На основание чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ в случаите на учредяване право на строеж документално доказаната цена на придобиване на правото е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж. Много често в подобни случаи след построяване на сградата се прехвърля и собствеността върху земята. Ако доходът от тази сделка не попада в обхвата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ той подлежи на облагане по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, като цената на придобиване на земята е нула, на основание чл. 33, ал. 6, т. 3, изречение последно.
 
Втората сделка е продажбата на имота, получен като обезщетение за отстъпеното право на строеж. Доходът от тази сделка се преценява за облагаемост отделно от дохода по първата и той би могъл да бъде освободен от облагане, ако са изпълнени условията на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ. В противен случай продажбата е облагаема по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. В тези случаи при определяне цената на придобиване на имота е приложима разпоредбата на чл. 33, ал. 6, т. 6 от ЗДДФЛ и това е пазарната цена по чл. 10, ал. 4 на имуществото, придобито при замяна, т.е. цената на придобиване на имота, получен като обезщетение, ще бъде размерът на непаричния доход, определен по първата сделка.
 
На последно място ще споменем и често срещаната хипотеза, в която земята, върху която се учредява правото на строеж, е получена по наследство, завет или дарение. На основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ необлагаеми са доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Тази нормативна разпоредба освобождава от облагане дохода по първата сделка – отстъпване право на строеж срещу обезщетение, в случаите когато земята е получена по наследство или завет, но не е основание за освобождаване от облагане на сделката по продажбата на имота, получен като обезщетение за отстъпеното ограничено вещно право. Ако само част от земята е наследствена, освобождаването се прилага само за съответната част от непаричния доход. Ако земята е получена по дарение, доходът от отстъпване на правото на строеж е облагаем както беше посочено по-горе, като цената на придобиване на земята е нула, съгласно чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ.

С уважение:

Още за ЗДДФЛ:

Нормативна рамка

ЗДДФЛ