Осчетоводяване на разходи за ремонтни дейности по апартамент с предстоящо отдаване под наем

Съгласно разпоредбата на т. 6.1. от СС 16 „Дълготрайни материални активи" с последващите разходи, свързани с отделен материален дълготраен актив, се коригира балансовата стойност на актива, когато е вероятно предприятието да има икономическа изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на съществуващия актив. Всички други последвали разходи трябва да се признават за разход в периода, през който са направени. Критериите за това, дали разходите водят до подобряване на бъдещите икономически изгоди са изложени в т. 6.2. от стандарта и на база описаното във въпроса считаме, че извършените строителни дейности представляват подобрение на актива и следва да се отчетат в увеличение на балансовата му стойност.
 
Чисто технически увеличението на балансовата стойност може да се извърши по три начина:
- чрез отписване на натрупаната до момента амортизация;
- чрез увеличение на отчетната стойност;
- комбинация от двата метода.

Предприятието притежава свобода на избора кой метод да използва. Тъй като явно имотът е новозакупен и може да се предположи, че за него няма все още натрупана амортизация допускаме, че първият начин вероятно ще се окаже най-подходящ в случая.

За данъчни цели корекцията се извършва само чрез увеличение на данъчната амортизируема стойност на актива (чл. 63 от ЗКПО), т.е. не се коригира размерът на натрупаната до момента данъчна амортизация.
 
Горното е принципно приложимо и когато имотът е класифициран като инвестиционен имот или разработван имот, с цел да стане инвестиционен, тъй като в СС 40 „Инвестиционни имоти" са предвидени по същество идентични разпоредби за третиране на подобренията на тези активи. Разликата е, че когато в балансовата стойност на един инвестиционен имот вече е отразена загуба на бъдещи икономически изгоди, последващите разходи за възстановяване на бъдещите икономически изгоди, очаквани от актива, се добавят към балансовата стойност (СС 40, т. 6.2.).
 
Относно паравана, монтиран в наетото помещение, считаме че след като е изработен по индивидуален проект, съобразен с особеностите на наетото помещение и е малко вероятно да може да се използва с друго предназначение или другаде, той следва да се третира като подобрение на нает актив, независимо че след напускане на наетото помещение може да бъде демонтиран. За счетоводни цели подобрението се признава като ДМА, ако надхвърля прага на същественост за тази група активи и се отчита съгласно СС 16, като се амортизира съгласно СС 4. Удачно е полезният живот на актива да се съобрази със срока на наемния договор. За данъчни цели подобрението представлява ДНМА на основание чл. 51, ал. 1, т. 3 от ЗКПО.

С уважение:
 

Нормативна рамка: